Вести Баку
Рынок недвижимости Баку продолжает дорожать, а самые востребованные районы смещаются от традиционного исторического центра к новым городским кластерам, прежде всего к Белому городу и Port Baku.
Об этом в интервью на YouTube-канале Игната Бушухина «Недвижимость» рассказал Аким Тахиров, генеральный директор агентства недвижимости «Этажи Азербайджан».
По словам Тахирова, Баку сегодня условно делится на несколько разных рынков. Есть исторический центр и престижные локации у набережной, есть советские микрорайоны, есть активно развивающиеся новые районы и отдельная курортная история вокруг Sea Breeze.
Самыми престижными локациями он назвал Сабаильский район, часть Насиминского района и часть Хатаинского района. При этом, по его словам, прежний фокус на старом центре постепенно меняется.
«Сейчас больше всё смещено в сторону Port Baku и Белого города», отметил риэлтор.
Белый город, по его словам, стал одним из главных магнитов рынка. Это бывшая промышленная зона, которая была превращена в крупный городской девелоперский проект с кварталами, жилыми комплексами, дорогами и инфраструктурой. Сейчас, если говорить именно о кластерном развитии, Белый город можно считать одной из самых дорогих и востребованных локаций.
Среди наиболее доступных районов Тахиров назвал Сураханский район, а также направления за пределами собственно Баку, такие как Хырдалан и Масазыр. Для молодых семей с ограниченным бюджетом, по его словам, именно эти локации часто становятся первым выбором.
На вторичном рынке цены на однокомнатные квартиры в советском фонде начинаются примерно от 70-80 тысяч долларов. В зависимости от района, состояния дома и локации однокомнатная квартира в хрущевке может стоить от 70 до 150 тысяч долларов.
При этом хрущевки, по словам Тахирова, покупатели всё чаще стараются избегать. Причина в возрасте домов, ограничениях по ипотеке и истекающем сроке эксплуатации части такого фонда. Более востребованными остаются сталинские дома, особенно из-за высоких потолков, толстых стен и более удачных планировок.
Отдельный сегмент вторичного рынка сформировали так называемые пилотные проекты, когда на месте старых хрущевок строились новые дома. Такие объекты появились в основном после 2014-2015 годов. В Наримановском, Насиминском и части Ясамальского района квартиры в таких домах, по словам риэлтора, могут стоить уже от 120 тысяч долларов.
На рынке новостроек разброс цен еще шире. Минимальная цена на стадии строительства, по словам Тахирова, составляет около 1 200 долларов за квадратный метр. Квартиры с ремонтом начинаются примерно от 1 500 долларов за квадратный метр. Средний сегмент может стоить 2 500-3 000 долларов за квадратный метр, а элитное жилье начинается примерно от 6 000 долларов за квадратный метр.
Самые дорогие квартиры в Баку, по оценке риэлтора, могут стоить около 3 миллионов долларов. В качестве примера он привел квартиру площадью 375 квадратных метров с ремонтом и видом на море в районе Crescent.
Покупателями дорогой недвижимости в Баку, по словам Тахирова, чаще всего выступают бизнесмены, а также азербайджанцы, которые живут и работают за рубежом. Он также отметил новый слой покупателей: IT-специалисты с высокими доходами, работающие в международных компаниях.
Интерес к бакинской недвижимости сохраняют и иностранцы. По словам риэлтора, среди иностранных покупателей заметны граждане России и Казахстана. После 2022 года часть российских инвесторов рассматривала Азербайджан как место для сохранения капитала. По оценке Тахирова, для многих из них Баку оказался удачным рынком с точки зрения роста цены и ликвидности.
«Возможность продать быстро и реально за ту цену, которую она стоит», так он описал одно из преимуществ бакинского рынка.
При этом большая часть первичного жилья в Баку продается без ремонта. По словам Тахирова, около 80-90% предложений на первичном рынке фактически представляют собой квартиры с «серыми стенами». Поэтому для инвестора иногда выгоднее просто купить квартиру на стадии строительства и дождаться роста цены, чем вкладываться в ремонт и пытаться отбить эти деньги через аренду.
На рынке аренды доходность в городе, по словам Тахирова, обычно составляет около 3-5% годовых. В курортной недвижимости, например в Sea Breeze, доходность может быть выше, примерно 6-8%, если правильно организовать управление и посуточную сдачу.
Снять однокомнатную квартиру в спальном районе Баку можно примерно от 400 долларов в месяц. Ближе к центру аренда может стоить 800-1 200 долларов. В центре хорошая двухкомнатная квартира с ремонтом может стоить около 1 000 долларов в месяц.
Sea Breeze Тахиров назвал отдельным большим направлением, которое из альтернативы даче постепенно превращается в полноценный город. Там покупают студии, апартаменты, квартиры сервисного типа и виллы. Однако для иностранцев есть важное ограничение: нерезиденты Азербайджана не могут владеть землей. Поэтому при покупке виллы возможны схемы с долгосрочной арендой земли или оформлением объекта на юридическое лицо.
На рынке ипотеки, по словам Тахирова, в Азербайджане действуют два основных инструмента: государственная ипотека и банковская ипотека. Фондовая ипотека может быть около 8% годовых сроком до 20-25 лет, льготная ипотека для отдельных категорий граждан, включая военных и госслужащих, около 4% годовых. Коммерческая банковская ипотека обычно дороже, примерно 11-13% годовых.
Однако на рынке новостроек большую роль играет внутренняя рассрочка от застройщиков. По словам Тахирова, у некоторых девелоперов до 80% сделок проходят именно через такую рассрочку. Этот инструмент доступен и иностранным покупателям.
В коммерческой недвижимости наиболее ходовыми остаются помещения под кофейни, кафе, рестораны, супермаркеты и аптеки. По словам Тахирова, готовый арендный бизнес в Баку существует, особенно когда застройщик заранее заводит якорного арендатора, например супермаркет, заключает долгосрочный договор и затем продает помещение уже как доходный актив.
Загородная недвижимость, по его оценке, изменилась. Если 10 лет назад многие покупали землю и строили дачи, то сейчас молодые покупатели чаще выбирают квартиры в курортных комплексах с инфраструктурой. Классическая дача с высоким забором и отдельным домом больше остается выбором старшего поколения.
Земля рядом с Баку, не привязанная к морю, может стоить около 10-12 тысяч долларов за сотку. В более привлекательных локациях и в районах ближе к Sea Breeze цена может доходить до 15-50 тысяч долларов за сотку.
Главный вывод из интервью: Баку уже давно перестал быть рынком, где недвижимость покупают только «для себя». Квартиры, апартаменты, коммерческие помещения и курортные проекты всё чаще рассматриваются как способ сохранить капитал. А на фоне ограниченного предложения, ужесточения строительных норм и высокого спроса со стороны местных и иностранных покупателей цены продолжают двигаться вверх.
Вести Баку