Вести Баку
Цены на аренду жилья в Баку продолжат расти, а наиболее привлекательными для инвесторов остаются районы возле центра, университетов и станций метро. Особым спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.
Как сообщает Вести Баку, эксперт по недвижимости Нофель Гулиев оценивает рост арендных ставок в столице в последние годы в среднем в 6-12%. Однако повышение происходит неравномерно: в отдельных районах и наиболее востребованных сегментах оно значительно выше.
Ранее участники рынка оценивали годовое подорожание аренды к началу нового учебного сезона примерно в 20%. Разница между показателями объясняется тем, что оценки относятся к разным районам, типам квартир и периодам наблюдения.
Где аренда растет быстрее
Среди наиболее привлекательных для покупки квартиры с последующей сдачей в аренду Гулиев назвал:
- Аг Шехер;
- район улицы Юсифа Сафарова;
- Гянджлик и проспект Ататюрка;
- отдельные части Хатаинского района;
- территории возле университетов;
- окрестности станции метро «Эльмляр Академиясы»;
- центральную часть Бадамдара и район Третьего массива.
В Бадамдаре рост арендных ставок оценивается в 7-10%. Интерес к этому направлению эксперт связывает с относительно благоприятной экологической обстановкой, видом на город и удаленностью от наиболее загруженных транспортных узлов.
Более доступной альтернативой для инвесторов остаются Восьмой микрорайон Бинагадинского района и территория возле станции метро «Дарнагюль». Однако арендные ставки там менее стабильны, чем в центральных районах и возле университетов.
По мере подорожания жилья спрос постепенно перемещается на окраины. Районы, которые еще недавно не считались особенно привлекательными для арендного бизнеса, начинают активнее осваиваться владельцами и инвесторами.
Сколько стоит снять квартиру
Мониторинг «Вести Баку» показал, что к началу сентября квартиры в старом жилом фонде предлагались в среднем по следующим ставкам:
- однокомнатные – 450-500 манатов в месяц;
- двухкомнатные – 600-700 манатов;
- трехкомнатные – 800-1 000 манатов.
Небольшие однокомнатные квартиры за 400-450 манатов еще встречаются, однако обычно они расположены в старых домах, имеют небольшую площадь и быстро исчезают из объявлений.
В новостройках массового сегмента аренда однокомнатной квартиры преимущественно обходится в 600-750 манатов. Возле метро, университетов и в современных комплексах центральных районов ставки достигают 700-900 манатов и выше.
Например, однокомнатное жилье возле «Нефтчиляр» предлагалось примерно за 400 манатов, возле «Мемар Аджеми» и «Гянджлик» – от 450 манатов. В новостройках возле станций «Азадлыг проспекти», «Нариман Нариманов» и «Иншаатчылар» стоимость уже составляла 650-700 манатов, а в отдельных комплексах приближалась к 900 манатам.
На рынке двухкомнатных квартир разброс еще больше. В старом фонде и удаленных кварталах отдельные варианты можно найти за 400-550 манатов, тогда как в новостройках возле метро ставки достигают 800-1 200 манатов.
Возле станции «28 Мая» двухкомнатные квартиры в старых домах предлагаются примерно за 750-850 манатов, а в новостройках – за 1 200-1 300 манатов. Премиальные варианты могут стоить 2 000-2 500 манатов в месяц, но они не отражают ситуацию в массовом сегменте.
Почему дешевых квартир становится меньше
Рост цен связан не только с сезонным приездом студентов. Предложение доступного жилья сокращается из-за сноса старых пяти- и девятиэтажных домов и переселения их жителей в арендованные квартиры.
Строительство нового здания обычно занимает не менее 2,5–3 лет. Все это время квартиры, снятые для переселяемых семей, не возвращаются на открытый рынок. Если из одного квартала переселяют 50 семей, приблизительно столько же арендных квартир может быть занято на несколько лет.
При этом с рынка постепенно исчезает именно старый фонд, где традиционно находилось наиболее доступное жилье. Построенные на его месте квартиры возвращаются в оборот уже по значительно более высоким ценам.
Дополнительное давление создают студенты. Наиболее востребованы квартиры в Насиминском, Ясамальском, Наримановском, Сабаильском и Хатаинском районах, а также возле станций «Эльмляр Академиясы», «Иншаатчылар», «Гянджлик», «Нариман Нариманов» и «28 Мая».
Многие студенты пытаются сэкономить, снимая жилье группами по три-четыре человека. Однако собственники нередко соглашаются сдавать квартиру только семьям, девушкам или студенткам, что еще сильнее сужает реальное предложение.
К месячной ставке часто добавляется комиссия агентства в размере 20-30%, а иногда и депозит. Поэтому при аренде квартиры за 700 манатов первоначальные расходы могут приблизиться к полутора или двум месячным платежам.
Цены вряд ли снизятся
Гулиев не ожидает снижения арендных ставок. По его словам, постоянный спрос со стороны студентов, интерес приезжих и расширение инвестиционной активности будут поддерживать рынок.
Наиболее ликвидными остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Их легче сдать, а в перспективе – продать без длительного ожидания покупателя.
Даже после завершения сентябрьского ажиотажа заметного отката цен может не произойти. Практика последних лет показывает, что ставки, повышенные перед началом учебного года, часто закрепляются на новом уровне.
Предыдущие данные о студенческом сегменте также указывали на острый дефицит квартир дешевле 500 манатов в районах с удобным транспортным сообщением.
Вести Баку