Редакция Вести Баку
Покупатель квартиры в Баку платит за землю, бетон, работу строителей и прибыль компании.
Но есть и расходы, которые невозможно увидеть при осмотре: ожидание разрешений, проценты по кредитам за время простоя, несогласованность ведомств и риск очередной задержки.
В квартире этих расходов не видно. Дополнительной комнаты за них не дают. Однако в цене квадратного метра они могут присутствовать вполне ощутимо.
Обсуждение в программе «Sabaha saxlamayaq» на ITV от 28 октября позволяет поставить вопрос точнее: какая часть подорожания жилья связана с необходимыми требованиями к строительству, а какая возникает из-за того, как организовано управление отраслью?
Проценты идут, стройка стоит
Маркетолог Фирдовси Халилов заявил, что получение разрешений, которое прежде могло занимать несколько месяцев, теперь в отдельных случаях растягивается на два-три года.
По его оценке, стоимость заемного финансирования для строительного бизнеса может достигать 20% годовых.
Это оценки участника рынка, требующие отдельной проверки. Но описанный им механизм понятен: если компания уже вложилась в участок и проект, а начать строительство не может, ожидание обходится ей в деньги.
При продаже квартир застройщик будет стремиться включить эти расходы в цену. Насколько получится, зависит от спроса и конкуренции. Однако сама задержка создает издержки, которые кто-то должен покрыть.
Покупателю предлагают объяснение: все подорожало. Гораздо реже ему показывают, сколько стоили материалы, сколько земля, а сколько месяцев проект провел между кабинетами.
Нормальные дворы нужны. Бесконечные согласования тоже?
Халилов связал рост затрат и с более строгим применением ограничений плотности застройки. Если на участке можно построить меньше продаваемой площади, стоимость земли распределяется на меньшее число квадратных метров.
Но отсюда нельзя делать вывод, что ради дешевого жилья Баку должен вернуться к застройке каждого свободного двора.
Свет между домами, подъезды для экстренных служб, детские площадки и общественные пространства имеют значение. Жители слишком хорошо знают последствия строительства, при котором интересы существующего квартала учитывались в последнюю очередь.
Требовать соблюдения норм необходимо. Заставлять проект годами ждать предсказуемого решения дорого для всех.
Внятная система должна заранее объяснять инвестору, что разрешено на конкретном участке, какие документы нужны и когда будет дан окончательный ответ. Чем больше неопределенности, тем выше риск, который бизнес постарается заложить в стоимость.
Квартира готова, инфраструктура подождет
В программе обсуждалась и несогласованность строительства с развитием инженерных сетей. Халилов привел условный пример: жилой комплекс нужно сдавать, а прокладка необходимой магистрали предусмотрена планами коммунальной службы значительно позже.
Такое расхождение означает, что участники одного процесса работают по разным календарям.
Город должен знать, какую нагрузку выдержат сети, еще до появления новых домов. Застройщик должен понимать условия подключения до того, как начнет продавать квартиры. Покупатель вправе рассчитывать, что обещанное жилье будет пригодно для нормальной жизни.
Когда эти вопросы решают по ходу строительства, возникают дополнительные работы, задержки и споры об оплате. В конечном счете расходы могут достаться и покупателю, и бюджету.
Предложение создать единый орган управления отраслью в программе вызвало спор. Само по себе новое ведомство ничего не гарантирует. Если оно лишь добавит еще одно согласование, цена управления станет выше. Нужны согласованные решения и понятная ответственность за сроки.
Почему застройщики выбирают похожие проекты
Архитектор Дильгам Исмайлов обратил внимание на другую сторону системы: сложные процедуры согласования, по его мнению, сужают возможности для самостоятельной архитектуры.
Логика здесь тоже экономическая. Если нестандартное решение повышает вероятность возврата проекта и нового ожидания, инвестор предпочтет знакомый вариант. Особенно когда проценты по кредиту продолжают начисляться.
Так покупатель рискует дважды оплатить недостатки управления: сначала через дополнительные расходы в цене, затем через ограниченный выбор планировок и архитектурных решений.
При этом ссылка на бюрократию не освобождает самих застройщиков от вопросов. Расчеты себестоимости, заявления о падающей прибыли и объяснения очередного повышения цен должны быть проверяемыми. Нельзя требовать прозрачности только от государства, оставляя экономику проектов полностью закрытой.
Что нужно считать
Разговор о причинах подорожания станет содержательнее, когда появятся сопоставимые данные: фактические сроки выдачи разрешений, причины возврата проектов, стоимость подключения к сетям, доля земли и финансирования в себестоимости.
Тогда будет видно, где цена растет из-за объективных ограничений, где из-за решений компании, а где покупатель оплачивает плохо организованный процесс.
Упрощение процедур не гарантирует автоматического снижения цен. Для этого нужны достаточное предложение и конкуренция. Но устранение ненужных задержек хотя бы убирает расходы, которые не улучшают само жилье.
Покупатель должен платить за квартиру, качество строительства и удобство жизни. Каждый год ожидания, включенный в ее стоимость, заслуживает отдельного объяснения.
Вести Баку