Вести Баку
Рынок аренды Баку столкнулся не только с сезонным наплывом студентов, но и с долгосрочным сокращением предложения.
Доступные квартиры старого фонда выбывают из оборота из-за сноса зданий, а переселяемые семьи занимают съемное жилье минимум на 2,5-3 года.
К началу нового учебного года аренда жилья в Баку подорожала примерно на 20% по сравнению с прошлым годом. Одновременно сократилось количество квартир, доступных студентам и семьям с ограниченным бюджетом.
Как сообщает Вести Баку, эксперт по недвижимости Анар Насиров объясняет сложившуюся ситуацию сочетанием сезонных и структурных факторов.
Сносы создают многолетний спрос
С 2019 года в Баку расширяются проекты сноса аварийных и отслуживших свой срок зданий. Жителей таких домов строительные компании временно переселяют в арендованные квартиры и оплачивают их проживание до завершения строительства.
Возведение нового здания или жилого комплекса обычно занимает не менее 2,5-3 лет. Все это время снятые для переселенцев квартиры не возвращаются на открытый рынок.
Если из одного квартала переселяют 50 семей, это означает, что примерно столько же квартир на несколько лет выбывает из свободного предложения. По мере увеличения масштабов реконструкции формируется постоянный дополнительный спрос, который уже не зависит от учебного сезона.
Одновременно снос старых пяти- и девятиэтажных домов сокращает именно тот сегмент, где традиционно находилось наиболее доступное жилье. Новые квартиры, построенные на их месте, возвращаются на рынок уже по совершенно другим ценам.
Сколько стоит аренда в Баку
Проведенный Вести Баку мониторинг показал, что к началу сентября квартиры в старом жилом фонде в среднем предлагались по следующим ставкам:
- однокомнатные – 450-500 манатов в месяц;
- двухкомнатные – 600-700 манатов;
- трехкомнатные – 800-1 000 манатов.
В наиболее доступном сегменте еще встречаются небольшие однокомнатные квартиры за 400-450 манатов. Однако такие варианты обычно расположены в старых домах, имеют небольшую площадь и быстро исчезают из объявлений.
В новостройках массового сегмента аренда однокомнатной квартиры составляет преимущественно 600-750 манатов.
Возле метро, университетов и в новых комплексах центральных районов ставки достигают 700-900 манатов и выше.
Например, во время августовского мониторинга однокомнатная квартира возле станции «Нефтчиляр» предлагалась за 400 манатов, возле «Мемар Аджеми» и «Гянджлик» – за 450 манатов.
В то же время аналогичное жилье в новостройках возле «Азадлыг проспекти», «Нариман Нариманов» и «Иншаатчылар» стоило уже 650-700 манатов, а в отдельных современных комплексах – около 900 манатов.
Двухкомнатные – от 400 до 2 500 манатов
На рынке двухкомнатных квартир разница еще заметнее. В старом фонде и удаленных кварталах отдельные варианты можно найти за 400-550 манатов. В новостройках возле метро стоимость обычно составляет 800-1 200 манатов.
Возле станции «28 Мая» двухкомнатные квартиры в старом фонде предлагались примерно за 750-850 манатов, а в новостройках – за 1 200-1 300 манатов. В Наримановском районе разброс составлял от 400 манатов в старом доме до 1 200 манатов в новом жилом комплексе.
Премиальные предложения могут достигать 2 000-2 500 манатов, однако они не отражают стоимость массовой аренды и должны рассматриваться отдельно.
Студенты усиливают дефицит
Дополнительное давление на рынок приходится на август и сентябрь. В Баку приезжают первокурсники, а также возвращаются студенты, уезжавшие на летние каникулы в регионы.
По оценке Насирова, в этот период студенты составляют около 90-95% обращающихся за арендным жильем. Наибольшим спросом пользуются квартиры возле университетов, метро и прямых автобусных маршрутов.
Особенно востребованы Насиминский, Ясамальский, Наримановский, Сабаильский и Хатаинский районы. Повышенный интерес наблюдается возле станций «Эльмляр Академиясы», «Иншаатчылар», «Гянджлик», «Нариман Нариманов» и «28 Мая».
Однако далеко не все квартиры, представленные в объявлениях, действительно доступны студентам. Собственники нередко указывают условия «только семье», «только девушкам» или «только студенткам». Из-за этого реальный выбор для юношей и групп студентов оказывается еще меньше.
Первый платеж может приблизиться к двум арендам
К месячной ставке часто добавляется комиссия агентства в размере 20-30%. При аренде квартиры за 700 манатов услуги посредника могут стоить еще 140-210 манатов.
Если владелец одновременно требует депозит, первоначальные расходы арендатора приближаются к полутора или двум месячным платежам. Коммунальные услуги и плата за обслуживание здания, как правило, оплачиваются отдельно.
После окончания сентябрьского ажиотажа спрос может снизиться, однако это не гарантирует возвращения прежних цен. Опыт последних лет показывает, что ставки, повышенные перед началом учебного года, нередко закрепляются на новом уровне.
Таким образом, дефицит аренды в Баку уже нельзя объяснить только студентами. Снос старого жилого фонда, многолетнее размещение переселенцев в съемных квартирах и строительство более дорогих комплексов постепенно сокращают предложение доступного жилья.
Вести Баку