Вести Баку
Продажи жилья в Азербайджане сокращаются, однако цены продолжают расти.
Экономист Натиг Джафарли объясняет этот парадокс отсутствием полноценных инвестиционных инструментов и особенностями финансирования строительного рынка.
В классической рыночной модели снижение спроса должно вынуждать продавцов уменьшать цены. Однако на рынке недвижимости Азербайджана наблюдается обратная картина: сделок становится меньше, а квартиры продолжают дорожать.
Как сообщают Вести Баку, экономист Натиг Джафарли считает это следствием примитивной экономической модели, при которой привычные механизмы спроса и предложения работают с искажениями.
Об этом он написал на своей странице в Facebook.
Деньгам некуда идти
По мнению экономиста, в Азербайджане крайне ограничен выбор инструментов для вложения капитала. Экономическая активность ослабла, инвестиции в бизнес стали менее привлекательными, а рынок ценных бумаг остается недостаточно развитым.
Джафарли также указывает на высокую налоговую, административную и регуляторную нагрузку, которая, по его оценке, ухудшает условия для предпринимательства.
В результате одним из немногих понятных населению способов сохранения денег остается покупка недвижимости. Квартиры приобретают не только для проживания, но и для последующей сдачи в аренду или защиты сбережений от обесценивания.
Именно отсутствие альтернатив, считает экономист, поддерживает спрос на жилье даже тогда, когда его инвестиционная доходность остается невысокой.
200 тысяч манатов вернутся только через 20,8 года
Средний срок окупаемости квартиры за счет аренды в Баку, по оценке Джафарли, составляет от 18 до 22 лет – при условии, что жилье постоянно занято арендаторами.
Например, квартира стоимостью 200 тысяч манатов при арендной плате 800 манатов в месяц приносит владельцу 9,6 тысячи манатов в год.
Годовая доходность такого объекта составляет около 4,8%. Чтобы только вернуть вложенные 200 тысяч манатов, потребуется приблизительно 20 лет и десять месяцев.
При этом расчет не учитывает возможные простои без арендаторов, расходы на ремонт, мебель, налоги и обслуживание квартиры. С учетом этих затрат фактический срок окупаемости может оказаться еще больше.
«Вы пока ничего не зарабатываете – только возвращаете первоначально вложенные деньги», – отметил Джафарли.
Депозит может оказаться выгоднее квартиры
Экономист сравнил покупку недвижимости с банковским депозитом.
Если разместить 200 тысяч манатов в банке под 10% годовых, процентный доход составит 20 тысяч манатов в год. При сохранении такой ставки за десять лет вкладчик получит еще 200 тысяч манатов, а основная сумма останется на счете.
Это упрощенный расчет без учета изменения процентных ставок, налогов и инфляции. Тем не менее он показывает, что квартира в Баку далеко не всегда является наиболее доходным инвестиционным активом.
По словам Джафарли, недвижимость сохраняет популярность прежде всего потому, что у владельцев капитала недостаточно доступных и понятных альтернатив.
Почему застройщики не снижают цены
Покупатели квартир для сдачи в аренду – не единственная причина роста цен.
Джафарли считает, что крупные строительные компании в Азербайджане не всегда зависят от банковских кредитов и быстрых продаж. В классической модели девелопер берет заем, строит здание и заинтересован как можно скорее продать квартиры, чтобы погасить долг.
Если же строительство финансируется капиталом, не требующим срочного возврата, непроданные квартиры не создают для владельцев проекта критического давления. Застройщик может удерживать заявленную цену и ждать покупателя, вместо того чтобы предоставлять скидки.
Таким образом, сокращение числа сделок не обязательно приводит к удешевлению жилья. Предложение формально существует, но продавцы не испытывают острой необходимости снижать цены.
Рынок стоит на месте
По оценке Джафарли, сложившаяся модель создает замкнутый круг: инвестировать в бизнес сложно, рынок ценных бумаг развит слабо, поэтому свободные средства направляются в недвижимость.
Недвижимость при этом приносит сравнительно низкий арендный доход, но продолжает дорожать, поскольку застройщики могут долго удерживать цены, а капиталу некуда больше идти.
В результате стоимость квартир отрывается от текущей покупательской активности и доходов населения. Экономика же теряет инвестиции, которые могли бы направляться в производство, технологии и развитие новых компаний.
Джафарли предупреждает, что без расширения инвестиционных возможностей и улучшения деловой среды Азербайджан рискует продолжить движение по прежней модели, наблюдая, как соседние страны развиваются быстрее.
Вести Баку