Вести Баку
В Баку снова зафиксирован рост цен на недвижимость.
По данным Общества оценщиков Азербайджана, в мае по сравнению с апрелем подорожали почти все основные сегменты рынка: квартиры, земля, частные дома, коммерческие объекты и проекты на стадии «котлована».
Но одни только проценты дают неполную картину. Для покупателя важнее не то, что земля выросла на 2,4%, а то, от какой цены она выросла. Потому что на практике даже небольшой месячный рост может означать тысячи, а иногда и десятки тысяч манатов сверху.
Как сообщает Вести Баку со ссылкой на Report, председатель правления Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж заявил, что в мае самый высокий рост был зафиксирован именно на рынке земли.
По расчетам оценщиков, в среднем по Баку земля подорожала на 2,4%, квартиры в новостройках, на 1%, квартиры на вторичном рынке, на 1,5%, проекты на стадии «котлована», на 1,6%, нежилые объекты, на 1,5%, а частные дома, на 1,4%.
На первый взгляд цифры выглядят умеренными. Но свежие объявления на рынке показывают, что сама база цен уже стала очень высокой.
Вести Баку изучили ряд объявлений, опубликованных и обновленных за последние 10 дней на сайтах по продаже недвижимости. Речь идет не о завершенных сделках, а о ценах предложения, то есть о тех суммах, которые сегодня видит покупатель.
Двухкомнатная квартира в Байыле площадью 51,7 кв. м выставлена за 205 000 манатов. Цена одного квадратного метра указана на уровне 3 970 манатов. Объявление было обновлено 12 июня.
В Ясамальском районе похожий по общей стоимости объект показывает уже другую картину.
Двухкомнатная квартира площадью 67 кв. м у метро «Иншаатчылар» предлагается за 205 000 манатов, или примерно 3 060 манатов за кв. м.
Еще один объект в Новом Ясамале площадью 115 кв. м стоит 200 000 манатов, что дает около 1 740 манатов за кв. м.
Разброс объясняется локацией, качеством дома, ремонтом, документами, этажностью и близостью к метро. Но сама планка уже хорошо видна: даже относительно обычные квартиры в массовых районах часто выходят на уровень 200 000 манатов и выше.
В центре цены выглядят совсем иначе. В районе метро «Низами» четырехкомнатная квартира площадью 160 кв. м в новом доме выставлена за 770 000 манатов. Цена квадратного метра, по данным объявления, составляет 4 810 манатов.
То есть формальный рост на 1% в сегменте новостроек может выглядеть скромно только в таблице. На квартире стоимостью 205 000 манатов это уже около 2 050 манатов за месяц. На объекте стоимостью 770 000 манатов такой рост означает примерно 7 700 манатов.
На рынке земли ситуация еще заметнее. Именно этот сегмент, по данным оценщиков, стал главным драйвером майского подорожания.
В Хазарском районе, который в мае показал самый высокий рост цен на землю, 3,6%, свежие объявления подтверждают высокий уровень цен.
В Шувелане площадью 20 соток выставлен за 600 000 манатов. В пересчете это около 30 000 манатов за сотку.
В ленте свежих объявлений по Хазарскому району также видны крупные суммы. Участок в Шувелане площадью 13 соток предлагается за 390 000 манатов.
В Мардакяне участок 40 соток выставлен за 1 400 000 манатов. Еще один участок в Мардакяне площадью 30 соток предлагается за 1 050 000 манатов.
Есть и более низкие предложения, но они зависят от конкретной локации, назначения земли, документов, коммуникаций и расстояния до моря или основных дорог. Например, в Шувелане встречается участок 15 соток за 350 000 манатов, а другой участок 12 соток указан за 315 000 манатов.
Даже по этим примерам видно, что пригородный рынок уже давно не выглядит «дешевой альтернативой» центру. Земля в популярных поселках Абшерона стала отдельным инвестиционным товаром, где цена формируется не только спросом на строительство частных домов, но и ожиданиями дальнейшего роста.
По словам Вугара Оруджа, рост цен на землю связан с повышенным интересом к пригородным зонам, расширением индивидуального жилищного строительства и развитием инфраструктурных проектов.
Эта логика хорошо видна по районам. В центральных частях Баку быстрее дорожают квартиры, коммерческие площади и проекты на ранней стадии строительства. В пригородах, прежде всего в Хазарском, Сабунчинском и Сураханском районах, главным двигателем становятся земля и частные дома.
В мае, по данным оценщиков, после Хазарского района рост цен на землю был зафиксирован в Сабунчинском районе, 3,1%, Сураханском, 2,9%, Бинагадинском, 2,7%, и Гарадагском, 2,5%.
В сегменте квартир другая география. На рынке новостроек самый высокий рост был в Сабаильском районе, 1,4%. В Ясамальском и Насиминском районах цены выросли на 1,3%, в Наримановском и Хатаинском, на 1,2%.
На вторичном рынке снова лидировал Сабаильский район, где цены за месяц поднялись на 2%. В Насиминском районе рост составил 1,9%, в Ясамальском, 1,8%, в Бинагадинском и Низаминском, по 1,7%.
Отдельно растет интерес к проектам на стадии «котлована». В этом сегменте покупатель рассчитывает войти в проект дешевле, чем после сдачи здания. Но и здесь цены повышаются. В Сабаильском районе рост составил 2,3%, в Насиминском, 2,2%, в Ясамальском, 2,1%, в Наримановском и Хатаинском, по 1,9%.
Для инвесторов это может выглядеть как возможность. Для обычных покупателей, наоборот, как сигнал, что доступность жилья продолжает снижаться.
Главная проблема нынешнего рынка в том, что рост идет не с низкой базы. Когда квадратный метр в популярных районах уже стоит 3 000-4 800 манатов, а сотка земли в престижных пригородных поселках может доходить до десятков тысяч манатов, даже небольшой процентный рост становится ощутимой суммой.
Поэтому майские данные по рынку недвижимости Баку стоит читать не только как статистику. Это показатель того, что рынок продолжает уходить вверх сразу в двух направлениях: центр дорожает за счет квартир и коммерческих объектов, а пригороды, за счет земли и частного строительства.
Если тенденция сохранится, покупателям придется выбирать между все более дорогими квартирами в городе и все более дорогой землей за его пределами. А фраза «подорожало всего на несколько процентов» будет звучать все менее успокаивающе.
Вести Баку