Вести Баку
В Азербайджане вновь обсуждают судьбу около 500 тысяч домов, владельцы которых годами не могут оформить права собственности.
Экономист Натиг Джафарли считает, что массовое отсутствие документов свидетельствует не только о нарушениях граждан, но и о провале государственного контроля.
Если в стране насчитывается около полумиллиона домов без полного пакета документов, возникает закономерный вопрос: как такое количество объектов могло быть построено без ведома государственных и муниципальных структур?
Как сообщают Вести Баку, на это обратил внимание экономист Натиг Джафарли, комментируя проблему так называемых незаконных построек.
По его словам, в сфере строительства, землепользования и оформления недвижимости задействованы до 14 государственных и муниципальных органов. Поэтому ответственность за сложившуюся ситуацию нельзя возлагать исключительно на владельцев домов.
«Если 500 тысяч домов считаются незаконными, то где ответственность контролирующих структур?» – поставил вопрос экономист.
Муниципальный документ есть, а дом все равно «незаконный»
Одна из главных проблем заключается в неопределенности самого понятия «незаконное строение». Многие граждане возводили дома не на самовольно захваченной земле, а на участках, выделенных муниципалитетами или местными органами исполнительной власти.
Позднее руководство соответствующей структуры менялось, и новые чиновники отказывались признавать решения предшественников. В результате документ с официальной печатью переставал обеспечивать владельцу возможность оформить выписку из государственного реестра недвижимости.
По мнению Джафарли, подобная практика подрывает доверие к государственным институтам. Печать муниципалитета или исполнительной власти не может терять юридическое значение только потому, что сменилось руководство учреждения.
При этом на одной и той же улице часть домов уже имеет выписку, а соседние здания с аналогичной историей строительства остаются без документов. Экономист утверждает, что в отдельных случаях оформление обходилось владельцам в 20-25 тысяч манатов, тогда как другие семьи не могли позволить себе такие расходы.
Предлагается единая пошлина в 1 000 манатов
Джафарли предложил провести масштабную легализацию недвижимости и установить прозрачную государственную пошлину – например, в размере 1 000 манатов.
После завершения оформления, по его мнению, власти могли бы резко ужесточить контроль и не допускать появления новых самовольных построек.
Такой подход позволил бы провести четкую границу: решить накопленную за десятилетия проблему, а затем применять строгие правила ко всему новому строительству.
Оформление сотен тысяч домов также способно заметно изменить рынок недвижимости. Владельцы получили бы возможность официально продавать, закладывать, наследовать и страховать свое имущество.
Рост предложения недвижимости с выпиской может повлиять и на цены. Кроме того, оформление небольших кварталов из 15-20 частных домов упростило бы переговоры с собственниками при реализации проектов комплексной застройки.
Почему компенсация за жилье в центре вызывает споры
Еще одна острая проблема связана со сносом старых домов в центральной части Баку.
Собственникам нередко предлагают компенсацию из расчета 2 000-3 000 манатов за квадратный метр, тогда как стоимость жилья в возводимых поблизости новостройках может достигать 6 000-8 000 манатов за квадрат.
В результате семья, десятилетиями проживавшая в центре, не может приобрести сопоставимое жилье в том же районе и вынуждена переезжать на окраину.
Джафарли подчеркнул, что речь идет не только о количестве квадратных метров. Для семей, живущих в центре Баку в третьем или четвертом поколении, этот район является привычной социальной и культурной средой. Их дети росли рядом с площадью Фонтанов, Приморским бульваром и центральными парками.
«Как можно человека, который выходит из дома на площадь Фонтанов, переселить в Зых? Это неравноценная замена», – отметил экономист.
Вместо выселения – квартира в новом доме
Одним из возможных решений он назвал предоставление собственникам квартир в зданиях, которые будут построены на месте снесенных домов.
На период строительства девелопер мог бы оплачивать семье аренду жилья в том же районе в течение двух-трех лет. После завершения проекта владелец получал бы квартиру не меньшей площади и сохранял связь со своей привычной средой.
Подобный механизм уже применялся в отдельных проектах в Ясамальском районе и в районе станции метро «Иншаатчылар». Однако в центре столицы, где стоимость каждого квадратного метра особенно высока, застройщики чаще предпочитают денежную компенсацию.
Государственная необходимость или коммерческий проект
Экономист также призвал разграничивать изъятие собственности для государственных нужд и снос жилья ради частной застройки.
К государственным нуждам могут относиться проекты безопасности, строительство дорог и коммуникаций, создание другой общественной инфраструктуры. Однако большинство новых жилых комплексов являются коммерческими проектами частных компаний.
Поэтому использование государственных полномочий для освобождения территории в интересах коммерческого девелопера вызывает серьезные правовые вопросы.
Даже при изъятии имущества для государственных нужд собственнику должны предоставить возможность оспорить размер компенсации в суде и предъявить дополнительные требования. Снос дома до завершения предусмотренных законом процедур Джафарли назвал грубым нарушением права собственности.
Особенно тревожными он считает случаи, когда демонтаж начинается, пока внутри здания остаются жильцы, мебель и личные вещи.
Почему вопрос касается всей экономики
Проблема выходит далеко за рамки отдельных домов или кварталов. Защищенность частной собственности непосредственно влияет на инвестиционный климат и отношение граждан к государству.
Если официальный документ можно впоследствии не признать, а стоимость имущества определяет заинтересованная в сносе сторона, собственники не могут быть уверены в сохранности своих активов.
Массовая легализация домов, прозрачная система компенсаций и обязательное согласование условий с собственниками могли бы одновременно решить социальную проблему, расширить официальный рынок недвижимости и повысить доверие к государственным институтам.
Главный вопрос заключается не в том, как объявить сотни тысяч домов незаконными, а в том, почему государственная система десятилетиями позволяла их строить – и кто теперь должен отвечать за последствия.
Вести Баку