Вести Баку
В Азербайджане старые здания нередко выпадают из ипотечного рынка, и причина здесь не в формальном нежелании банков, а в банальной математике риска.
Как пояснил генеральный директор Центрального банка Шахин Махмудзаде на пресс-конференции по итогам представления Отчета о финансовой стабильности за 2025 год, при выдаче ипотеки на квартиры в старых домах банки учитывают средний срок эксплуатации самого здания.
Логика простая: если, к примеру, дому около 70 лет, а значительная часть его эксплуатационного ресурса уже исчерпана, выдавать на такое жилье кредит еще на 25-30 лет становится проблематично. Срок займа не должен выходить за рамки предполагаемого срока безопасной эксплуатации здания.
Именно поэтому квартира в старом доме может быть вполне пригодной для жизни и даже иметь спрос на рынке, но для ипотечного кредитования она уже выглядит слишком рискованной. Если у объекта, условно говоря, осталось около 10 лет эксплуатационного ресурса, банк не станет растягивать по нему обязательства на три десятилетия.
Для кредитора это вопрос обеспечения. Ипотека – это длинные деньги, и банк должен быть уверен, что залог сохранит ценность и юридическую устойчивость на всем протяжении кредита. Со старым жилфондом такой уверенности часто нет.
По сути, речь идет о конфликте двух сроков – срока кредита и срока жизни самого здания. И чем старше дом, тем сложнее банку вписать его в стандартную ипотечную модель.
На этом фоне часть покупателей старого жилья сталкивается с неприятной реальностью: квартира может устраивать их по цене, району и площади, но не проходить по банковским требованиям. В результате спрос на такие объекты чаще смещается в сторону покупателей с наличными или тех, кто ищет альтернативные способы финансирования.
Шахин Махмудзаде также отметил, что в Азербайджане готовится новая концепция обязательного страхования недвижимости. Предполагается, что страховая сумма будет формироваться с учетом квадратуры жилья. Это должно приблизить страховое покрытие к реальной рыночной стоимости имущества.
То есть подход к недвижимости постепенно становится более привязанным к ее реальным параметрам – как с точки зрения страхования, так и с точки зрения кредитования. И если для новых квартир это открывает больше возможностей, то старый жилфонд, наоборот, может еще сильнее отдаляться от ипотеки.
В итоге ответ на вопрос, почему старым домам не дают ипотеку, звучит довольно жестко: банк не хочет кредитовать объект дольше, чем может прослужить сам дом.
Вести Баку