Вести Баку
На рынке жилья в Азербайджане начал заметнее расходиться спрос на новые и старые квартиры.
Если раньше цены на первичном и вторичном рынке часто росли почти одинаковыми темпами, то теперь старый фонд постепенно теряет прежнюю динамику.
По официальной статистике, в первом квартале 2026 года цены на первичном рынке жилья выросли на 13% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На вторичном рынке рост составил 8,1%.
Разница не означает, что старые квартиры резко дешевеют, но показывает: их подорожание уже заметно отстает от новостроек.
Эксперт по недвижимости Эльнур Азадов связывает это с тем, что вторичный рынок постепенно вышел на более реалистичный уровень цен.
По его оценке, старый жилой фонд уже во многом привязан к фактической покупательной способности населения: продавцы вынуждены учитывать реальный спрос, доходы покупателей и скорость сделок.
На первичном рынке ситуация другая. Там цену во многом формируют сами застройщики, и при недостаточной конкуренции в отдельных сегментах новостройки могут выставляться дороже своей реальной рыночной стоимости.
По оценке Азадова, такая наценка в некоторых случаях составляет около 10-12%, а иногда доходит до 15%.
Эксперты связывают это также с изменением предпочтений покупателей.
По словам председателя Общества оценщиков Азербайджана Вугара Оруджа, спрос на старые квартиры снижается, потому что их уровень комфорта уже не всегда соответствует ожиданиям людей.
Эксперты связывают это прежде всего с изменением предпочтений покупателей.
Покупатели все чаще обращают внимание не только на район и цену, но и на планировку, состояние здания, лифт, парковку, двор, инженерные коммуникации и общий комфорт жизни.
На этом фоне многие старые дома проигрывают современным жилым комплексам, даже если находятся в привычных и хорошо обжитых районах.
Дополнительный фактор – неопределенность вокруг будущего старого жилого фонда. В Баку в рамках долгосрочного развития города до 2040 года предусмотрены процессы обновления и сноса части старых зданий.
Это также может снижать интерес к квартирам, по которым покупатель не до конца понимает, что будет с домом через несколько лет.
Пока речь идет не о падении цен, а именно о замедлении роста. Старые квартиры по-прежнему остаются востребованными, особенно если находятся рядом с метро, в центральных или удобных районах. Но рынок уже стал более разборчивым: сам факт “квартира в старом доме” больше не воспринимается как безусловно надежный актив.
Если в будущем появятся законодательные ограничения, связанные с продажей старых жилых помещений или домов, подлежащих сносу, это может дополнительно ударить по ценам. В таком случае часть покупателей будет осторожнее относиться к вторичному рынку, а спрос еще сильнее сместится в сторону новостроек.
Для рынка это важный сигнал: эпоха, когда почти любое жилье в Баку дорожало одинаково, постепенно заканчивается.
Теперь цена все больше зависит не только от локации, но и от качества дома, перспектив района и того, насколько квартира отвечает современным требованиям.
Вести Баку