Вести Баку
Аренда жилья в Азербайджане вышла на новый психологический рубеж.
По данным Центрального банка, к концу декабря медианная месячная арендная плата по стране составила 1002 маната.
Это уже не просто неприятный скачок для арендаторов, а показатель того, что рынок жилья всё заметнее отрывается от реальных доходов населения.
Такие данные приведены в Отчёте о финансовой стабильности ЦБ по итогам 2025 года.
Регулятор отмечает, что срок капитализации недвижимости вырос до 20,9 года. За год он увеличился ещё на 1,4 года.
Проще говоря, жильё в стране дорожает быстрее, чем растут арендные ставки, а сама недвижимость становится всё менее доступной.
При этом рост цен на квартиры хоть и начал немного замедляться, но всё ещё остаётся высоким.
За год жильё в Азербайджане подорожало на 12,2%.
На первичном рынке рост составил 12,7%, на вторичном – 12,2%. ЦБ отдельно указывает, что на вторичке темпы роста уже начали снижаться, но общий рынок по-прежнему идёт вверх.
Председатель Центра либеральных экономистов Акиф Насирли в комментарии Bizim.Media объяснил, что аренда выше 1000 манатов – это прямое следствие общего подорожания недвижимости.
По его словам, одна из главных причин – перекос между спросом и предложением.
В крупных городах, особенно в Баку, растёт население, продолжается приток людей из регионов, всё больше семей остаются в съёмном жилье, а предложение не поспевает за этим спросом.
Даже новые жилые комплексы не спасают ситуацию: значительная часть такого жилья относится к дорогому сегменту или сразу выводится на продажу, а не на рынок аренды.
Влияет и рост строительных расходов. Подорожали стройматериалы, выросли затраты на рабочую силу, поднялись цены на землю.
Всё это увеличивает себестоимость нового жилья, а затем автоматически отражается и на продаже, и на аренде.
Дополнительное давление создаёт ипотека. С одной стороны, ипотечное кредитование в 2025 году продолжало расти. С другой – обычная банковская ипотека стала дороже.
По данным ЦБ, средняя ставка по таким кредитам выросла на 1,17 процентного пункта и достигла 11,92%.
Это делает покупку квартиры в кредит сложнее и оставляет часть потенциальных покупателей на рынке аренды.
В то же время ипотека по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (ИКФЗ), наоборот, немного подешевела: ставка снизилась на 0,49 процентного пункта – до 5,96%. Но этого пока недостаточно, чтобы заметно разгрузить рынок съёмного жилья.
Цифры по кредитам тоже показывают, что спрос на жильё никуда не исчез. За год объём ипотечных кредитов, выданных банками за счёт внутренних ресурсов, вырос на 104 млн манатов, или на 5,4%. По линии ИКФЗ рост составил 253 млн манатов, или 10,8%.
При этом есть ещё один важный перекос: квартиры дорожают быстрее доходов.
По данным Госкомстата, в 2025 году цены на жильё выросли на 12,2%, а располагаемые доходы населения – только на 7,6%.
Да, разрыв между этими показателями немного сократился, но суть не изменилась: рынок всё ещё уходит вперёд быстрее, чем успевают доходы людей.
Формально ситуация пока не выглядит критической: ЦБ считает, что средние доходы населения всё ещё позволяют обслуживать ипотеку. Но для рынка аренды это слабое утешение. Пока квартиры дорожают, стройка остаётся дорогой, а спрос в Баку и других крупных городах не снижается, съёмное жильё вряд ли станет дешевле.
Рубеж в 1002 маната показывает главное: аренда в Азербайджане всё заметнее перестаёт быть временным решением и всё чаще становится дорогой вынужденной нормой.
Вести Баку