Вести Баку
Покупатели квартир в новостройках могут потребовать от строительной компании компенсацию, если фактическая площадь жилья окажется меньше указанной в договоре.
Однако одного расхождения между договором и выпиской из государственного реестра для этого недостаточно.
Как сообщают Вести Баку, соответствующие разъяснения дал Верховный суд Азербайджана.
При рассмотрении подобных споров суды прежде всего должны изучить условия договора. Если стороны заранее определили, каким образом рассчитывается площадь квартиры, например по внутреннему или внешнему периметру либо в соответствии с градостроительными нормами, спор разрешается на основании этих условий.
Если порядок расчета в договоре не указан, необходимо проверить, соответствует ли указанная в нем площадь фактической рабочей площади квартиры.
Под рабочей площадью понимается пространство без учета наружных и внутренних стен, ограждений и участков под печами, а также без применения понижающих коэффициентов, предусмотренных строительными нормами.
Для этого непосредственно в квартире должны быть проведены замеры. Если рабочая площадь соответствует договору, обязательства строительной компании считаются выполненными. Если же она меньше, это может быть признано ненадлежащим исполнением договора.
Почему площадь в выписке может быть меньше
Верховный суд пояснил, что площадь, указанная в выписке из государственного реестра, часто оказывается меньше договорной из-за особенностей расчета балконов, террас и других открытых пространств.
Их площадь включается в общую с применением коэффициента 0,3, поскольку такие помещения не имеют той же функциональной и нормативной ценности, что и жилые комнаты.
Например, десять квадратных метров балкона при оформлении в реестре могут учитываться как три квадратных метра общей площади.
Однако это не означает, что строительная компания автоматически нарушила договор. Если стороны отдельно не предусмотрели применение нормативных коэффициентов, разница между площадью в договоре и выписке сама по себе не является основанием для выплаты компенсации.
Как рассчитывается компенсация
Если замеры подтвердят, что фактическая рабочая площадь действительно меньше предусмотренной договором, покупатель вправе потребовать выплаты стоимости недостающих квадратных метров.
При определении суммы компенсации могут применяться рыночные цены, действующие на момент рассмотрения спора, а не только стоимость квадратного метра на дату покупки квартиры.
Перепланировка, проведенная владельцем уже после получения жилья, не должна учитываться против строительной компании. В таком случае площадь проверяется исходя из состояния квартиры на момент передачи и первоначальной проектной документации.
На обращение в суд дается пять лет
По требованиям, связанным с ненадлежащим исполнением договора при покупке квартиры в многоквартирном доме, действует пятилетний срок исковой давности. Он отсчитывается со дня фактической передачи квартиры покупателю, а не с момента получения выписки из реестра.
Верховный суд отметил, что покупатель имеет возможность проверить размеры жилья при его получении или в разумный срок после этого.
Если пять лет уже истекли и строительная компания заявит о применении срока исковой давности, суд может отказать в иске даже при подтвержденной нехватке площади.
Вести Баку