Вести Баку
В Азербайджане насчитывается более 700 тысяч частных домов без документов, из них около 500 тысяч расположены в Баку и на Абшероне. Возможность оформить право собственности зависит прежде всего от статуса земли, имеющихся документов и времени строительства. При этом даже 30 лет проживания не гарантируют получения купчей.
Как передают Вести Баку, по словам эксперта по недвижимости Эльнура Фарзалиева, первым шагом должна стать проверка документов на дом и земельный участок. Если они позволяют зарегистрировать недвижимость, ждать десятилетиями не требуется.
Однако отсутствие купчей и самовольное строительство не всегда означают одну и ту же проблему. В одних случаях владельцам необходимо оформить недвижимость на основании имеющихся документов. В других дома построены на земле, не предназначенной для жилья, без необходимых разрешений либо с серьезными нарушениями градостроительных и строительных норм.
30 лет владения не означают автоматического оформления
Как отмечается в сюжете, Гражданский кодекс предусматривает возможность при определенных условиях потребовать регистрации права собственности на недвижимость, не внесенную в государственный реестр, если человек непрерывно и бесспорно владеет ею как своей в течение 30 лет.
Но одного истечения этого срока недостаточно. Необходимо подтвердить факт владения, пройти процедуру рассмотрения возможных возражений после официального объявления и получить соответствующее решение суда.
Фарзалиев обращает внимание и на жилые массивы, возникшие еще в советское время. Даже там, где назначение земли не препятствует оформлению жилья, некоторые дома до сих пор остаются без купчей.
Жители таких территорий могут обратиться в соответствующие государственные органы с имеющимися документами. В случае отказа в регистрации его можно обжаловать в административном суде, пояснил эксперт.
Какие дома оформить сложнее всего
Одно из главных препятствий связано с назначением земельных участков. Значительная часть домов без документов находится на сельскохозяйственных землях либо участках другого назначения, не предусматривающего жилищного строительства.
Отдельная проблема - дома в зонах, где строительство запрещено.
«Пока с этих территорий не будет снят запретительный статус, такие объекты не смогут получить купчие», - отметил Фарзалиев.
Таким образом, возможность оформления зависит не только от возраста дома и продолжительности проживания, но и от правового режима территории.
Поможет ли имущественная амнистия
Председатель Общества оценщиков Вугар Орудж считает, что имущественная амнистия могла бы решить проблему тысяч семей, которые живут в домах, считающихся незаконными, но при этом пользуются коммунальными услугами.
Речь идет о возможном механизме урегулирования: его применение эксперт связывает с принятием соответствующего решения.
По данным Государственной службы по вопросам имущества, за январь-август 2026 года в Азербайджане зарегистрировано 237 785 прав собственности на недвижимость. Из них 45 194 пришлись на первичную регистрацию, 192 591 - на повторную.
За этот период зарегистрировано 51 504 права собственности на индивидуальные жилые и дачные дома, 60 613 - на квартиры и 116 495 - на земельные участки. На Баку пришлось 69 688 зарегистрированных прав, остальные - на регионы.
Вести Баку