Редакция Вести Баку
Успех жилищного строительства в Баку пора измерять возможностями человека, который здесь работает. Может ли он купить квартиру, растить детей и оплачивать жильё, сохраняя деньги на нормальную жизнь?
Красивый фасад хорошо смотрится на фотографии. Доступность квартиры выясняется в другом месте - за столом, где семья считает доходы, расходы и первоначальный взнос.
И здесь разговор о развитии столицы становится гораздо менее праздничным.
По данным Палаты оценщиков Азербайджана, в сентябре 2026 года медианная стоимость квадратного метра в новостройках составляла 2850 манатов, на вторичном рынке - около 2692 манатов. Это рыночные ориентиры: конкретная квартира может стоить дешевле или дороже в зависимости от расположения, состояния и документов.
Возьмём для расчёта квартиру площадью 60 квадратных метров по первому из этих ориентиров. Получится 171 тысяча манатов. Без отдельного бюджета на ремонт, мебель и переезд.
Теперь поставим рядом другую цифру. По данным Госкомстата, средняя номинальная зарплата в Азербайджане за январь-август 2026 года составляла 1173 маната в месяц. Это начисленная сумма до удержаний, средняя по стране, а не зарплата типичного покупателя в Баку. Но даже такой общий ориентир помогает увидеть масштаб задачи.
Квартира из нашего примера стоит примерно 146 таких месячных зарплат - больше 12 лет заработка целиком.
Без продуктов. Без транспорта. Без детей. Без самой жизни.
Разумеется, жильё приобретают и на семейные накопления, и с помощью родителей, и после продажи другой недвижимости. Именно поэтому главный вопрос касается человека, у которого всего этого нет. Как ему войти на рынок с собственной зарплатой?
Обычно ответ звучит просто: есть ипотека.
По условиям Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, обычная ипотека предусматривает кредит до 150 тысяч манатов, срок до 25 лет и первоначальный взнос от 15%. Максимальная ставка по кредиту без гарантии фонда составляет 8% годовых. Есть и другие условия, включая льготные программы для определённых категорий граждан.
Для нашей условной квартиры первоначальный взнос составит 25 650 манатов. Если откладывать по 300 манатов ежемесячно, на него потребуется чуть больше семи лет - при неизменной цене жилья.
Оставшиеся 145 350 манатов, взятые на 25 лет под 8%, дадут аннуитетный платёж примерно 1122 маната в месяц. Это редакционный расчёт без страхования, комиссий и расходов на оформление, а не предложение банка.
У семьи с двумя зарплатами по 1173 маната платёж заберёт почти 48% совокупного начисленного дохода. После обязательных удержаний нагрузка на располагаемый бюджет будет ещё выше.
Так выглядит цена собственной квартиры для семьи, в которой работают двое. Потеря одного заработка, болезнь или рождение ребёнка способны резко изменить этот расчёт.
Поэтому наличие ипотечной программы само по себе ещё не отвечает на вопрос о доступности жилья. Важны первоначальный взнос, устойчивость дохода и сумма, остающаяся после платежа.
То же относится к аренде с выкупом. Её полезность следует оценивать по тому, сколько семей действительно могут воспользоваться механизмом и выдерживать платежи на протяжении всего срока.
Баку нужны инвестиции, новые кварталы, гостиницы и курортные проекты. Sea Breeze и другие крупные комплексы могут занимать своё место на рынке. Но успех дорогого сегмента нельзя автоматически считать решением жилищной проблемы работающих горожан.
У города должна быть понятная перспектива для учителя, медсестры, инженера, продавца - людей, чья работа обеспечивает его повседневную жизнь.
Если единственный реалистичный путь к собственной крыше требует наследства или крупной помощи родственников, труд перестаёт быть достаточной основой самостоятельности. Человек может добросовестно работать годами и всё равно зависеть от того, есть ли у его семьи квартира на продажу.
Жилищной политике нужны измеримые цели: какая доля семей способна купить стандартную квартиру, сколько лет требуется на первоначальный взнос, какую часть дохода съедает платёж. Нужны доступные предложения с ясными документами, транспортом и социальной инфраструктурой.
Отдельного внимания заслуживает долгосрочная аренда с предсказуемыми условиями. У человека должна быть возможность спокойно жить и планировать будущее, даже если покупка пока ему недоступна.
Рост стоимости недвижимости радует владельца актива. Для семьи, которая только пытается приобрести первое жильё, тот же рост означает увеличение дистанции до цели. В публичном разговоре должны быть слышны обе стороны.
Баку вправе стремиться к эффектной архитектуре и международному признанию. Но у развития столицы есть проверка важнее очередной панорамы.
Может ли человек, который своим трудом поддерживает жизнь этого города, позволить себе здесь жить?
Вести Баку