Вести Баку
Рынок недвижимости в Баку продолжает дорожать, несмотря на снижение активности покупателей. Эксперты фиксируют парадокс: спрос падает, но цены не спешат корректироваться вниз.
За последние пять лет стоимость жилья в столице выросла примерно на 40%.
Если в 2021 году рост составлял 2,8%, то к 2025-му показатель достиг 12,2% – это один из самых высоких темпов за последние годы.
Почему цены не снижаются?
В Ясамальском районе, к примеру, однокомнатная квартира в начале прошлого года продавалась за 105-110 тысяч манатов. Сейчас аналогичные объекты выставляются уже по 115-120 тысяч.
При этом потенциальные покупатели признаются, что накопить даже на первоначальный взнос становится всё сложнее.
Эксперты называют сразу несколько причин.
Во-первых, инвестиционный фактор. Недвижимость по-прежнему рассматривается как один из самых надёжных инструментов сохранения капитала. Предприниматели и частные инвесторы предпочитают вкладываться в квадратные метры, а не держать средства в других активах.
Во-вторых, урбанизация. Население регионов продолжает переезжать в Баку в поисках работы, что поддерживает спрос как на аренду, так и на покупку жилья.
В-третьих, ипотечные программы. Расширение ипотечного кредитования стимулирует сделки и одновременно толкает цены вверх.
Есть ли «синтетический» рост?
Отдельный вопрос – роль маклеров. По словам специалистов, на рынке действительно присутствует эффект «домино». Некоторые посредники убеждают собственников выставлять объекты дороже среднерыночной цены, обещая быструю продажу. Если сделка проходит по завышенной планке, это становится ориентиром для соседних квартир в том же доме или районе.
Формально прямого механизма регулирования цен в стране нет – рынок работает по принципу спроса и предложения. Однако в условиях ограниченного предложения и высокой инвестиционной активности завышенные ожидания продавцов могут удерживать цены на высоком уровне даже при снижении числа сделок.
Новостройки против «вторички»
Стоимость квадратного метра в новых домах в центральных и приближенных к центру районах Баку сегодня варьируется от 2 тысяч до 7–8 тысяч манатов.
В старых зданиях – в среднем от 2 700 до 3 500 манатов за квадратный метр, в зависимости от локации и состояния.
Особенно заметен рост цен в старом жилфонде – прежде всего в девятиэтажках и домах, подходящих под ипотеку. Сокращение программ сноса аварийных зданий также повлияло на структуру спроса: покупатели всё чаще обращаются к вторичному рынку из-за высокой стоимости новостроек.
Что дальше?
Эксперты считают, что прежних темпов роста ожидать не стоит. На рынке намечается определённая стагнация: объёмы строительства могут сократиться, а платёжеспособность покупателей – ограничиться.
При таком балансе возможна стабилизация цен, а в отдельных районах – даже их корректировка. Однако резкого удешевления жилья специалисты не прогнозируют.
Сегодня покупка квартиры в Баку для многих остаётся сложной задачей. И хотя рынок не демонстрирует признаков обвала, доступность жилья продолжает снижаться – несмотря на относительное замедление темпов роста цен.