Вести Баку
Государственная ипотека позволяет получить кредит до 150 тысяч манатов на срок до 25 лет. На бумаге сумма выглядит солидно.
Но цены на жилье в Баку выросли настолько, что выбор квартиры все чаще определяется не размером кредита, а районом, возрастом дома и наличием у покупателя дополнительных денег.
Вести Баку изучили свежие объявления о продаже квартир, опубликованные и обновленные в течение последней недели, и рассчитали первоначальные взносы и ежемесячные платежи.
Квартира не может стоить сколько угодно
По условиям обычной государственной ипотеки минимальный первоначальный взнос составляет 15%, а максимальная сумма кредита ограничена 150 тысячами манатов.
Это означает, что при минимальном взносе покупатель может рассчитывать на квартиру стоимостью не более:
150 000 ÷ 85% = 176 470 манатов.
Если квартира стоит дороже, банк не увеличит кредит. Разницу придется покрывать собственными средствами.
Например:
| Стоимость квартиры | Собственные средства покупателя | Размер кредита |
|---|---|---|
| 176 470 манатов | 26 470 манатов | 150 000 манатов |
| 200 000 манатов | 50 000 манатов | 150 000 манатов |
| 250 000 манатов | 100 000 манатов | 150 000 манатов |
Поэтому квартира за 200 тысяч манатов фактически потребует уже не 15-процентного, а 25-процентного взноса.
Что есть на рынке прямо сейчас
В расчетах использована максимальная ставка обычной государственной ипотеки, 8% годовых, срок 25 лет и первоначальный взнос 15%.
Платежи указаны приблизительно. В них не включены страхование, оценка недвижимости, банковская комиссия, нотариальные и регистрационные расходы.
| Район | Квартира | Цена | Первый взнос | Платеж в месяц |
|---|---|---|---|---|
| Хырдалан | 2 комнаты, новостройка, 52 кв. м | 109 000 | 16 350 | около 715 |
| Ясамаль, район ASAN №3 | 1 комната, новостройка, 41 кв. м | 131 000 | 19 650 | около 859 |
| Халглар Достлугу | 2 комнаты, старый фонд, 70 кв. м | 140 000 | 21 000 | около 918 |
| Новый Ясамаль | 2 комнаты, старый фонд, 70 кв. м | 148 000 | 22 200 | около 971 |
| Новый Гюнешли | 3 комнаты, старый фонд, 70 кв. м | 155 000 | 23 250 | около 1 017 |
| Ахмедли | 3 комнаты, старый фонд, 85 кв. м | 170 000 | 25 500 | около 1 115 |
Объявление в Хырдалане предлагает отремонтированную двухкомнатную квартиру площадью 52 квадратных метра за 109 тысяч манатов. Продавец указывает наличие выписки из реестра и возможность покупки в ипотеку.
Это один из наиболее доступных вариантов в выборке. Однако речь идет уже не о Баку, а о ближайшем пригороде.
В Ясамальском районе за 131 тысячу манатов предлагается однокомнатная квартира площадью 41 квадратный метр в новостройке. По словам продавца, квартира имеет купчую и подходит для ипотеки.
При минимальном взносе покупателю потребуется почти 20 тысяч манатов, а ежемесячный платеж составит около 859 манатов.
Около станции метро «Халглар Достлугу» за 140 тысяч манатов можно найти двухкомнатную квартиру площадью 70 квадратных метров в старом доме. В объявлении указаны купчая, ремонт и возможность ипотечного оформления.
В Новом Ясамале двухкомнатная квартира старого фонда площадью 70 квадратных метров выставлена за 148 тысяч манатов. Купчая имеется, но окончательное решение о соответствии квартиры требованиям государственной ипотеки принимает банк.
В Новом Гюнешли за 155 тысяч манатов предлагается трехкомнатная квартира площадью 70 квадратных метров. Продавец прямо указывает, что жилье можно приобрести в ипотеку.
В Ахмедли трехкомнатная квартира площадью 85 квадратных метров выставлена за 170 тысяч манатов. Это почти предельная стоимость жилья, которую можно оплатить государственной ипотекой при минимальном первом взносе.
Ежемесячный платеж в таком случае приблизится к 1 115 манатам.
Что можно купить в зависимости от бюджета
До 110 тысяч манатов
В пределах этой суммы выбор в самом Баку крайне ограничен. Обычно это:
- небольшая однокомнатная квартира;
- старый дом вдали от метро;
- квартира с ремонтом, требующим дополнительных вложений;
- жилье в Хырдалане, Масазыре или других пригородах.
В пригороде за эти деньги уже можно искать небольшую двухкомнатную квартиру в новостройке.
От 130 до 150 тысяч манатов
Это наиболее реалистичный диапазон для покупателя с государственной ипотекой.
В нем встречаются:
- однокомнатные квартиры в новостройках Ясамала;
- двухкомнатные квартиры в старом фонде Нового Ясамала;
- жилье около станций метро «Халглар Достлугу» и «Нефтчиляр»;
- двухкомнатные квартиры в Хырдалане с меньшим ежемесячным платежом.
От 150 до 176 тысяч манатов
В этом диапазоне уже можно искать трехкомнатную квартиру в Ахмедли, Новом Гюнешли и других спальных районах.
Но платеж превышает 1 000 манатов в месяц, а покупателю необходимо иметь не менее 23–27 тысяч манатов только для первоначального взноса.
Какой доход нужен семье
По правилам ипотечного кредитования ежемесячный платеж не должен превышать 70% совокупного дохода заемщика и созаемщиков.
Чисто математически для платежа в 1 115 манатов семье потребуется подтвержденный совокупный доход не менее 1 593 манатов в месяц.
На практике требуемый доход может оказаться выше. Банк учитывает:
- количество членов семьи;
- несовершеннолетних детей;
- действующие кредиты;
- алименты и другие обязательства;
- минимальные расходы на содержание каждого члена семьи.
Семье с детьми и другими кредитами банк может отказать даже при формальном соответствии 70-процентному лимиту.
Купчая еще не означает одобрение ипотеки
Наличие выписки из государственного реестра является одним из основных требований, но само по себе не гарантирует выдачу кредита.
Банк проводит независимую оценку квартиры.
Если продавец просит 170 тысяч манатов, а оценщик определит стоимость жилья в 155 тысяч, кредит будет рассчитан исходя из банковской оценки. Покупателю придется самостоятельно покрыть дополнительную разницу.
Также банк проверяет:
- совпадает ли фактическая планировка с техническим паспортом;
- не заложена ли квартира в другом банке;
- нет ли ареста или другого обременения;
- зарегистрировано ли право собственности именно на квартиру;
- соответствует ли здание требованиям ипотечной программы.
Фраза «у здания есть купчая» не всегда означает, что отдельная квартира имеет индивидуальную выписку.
Государственная и внутренняя ипотека не одно и то же
На сайтах недвижимости встречаются объявления, в которых крупным шрифтом указывается сравнительно небольшая цена. Но иногда это только первоначальный взнос.
Например, в одном из свежих объявлений квартира в Park Yasamal была выставлена за 57 300 манатов. В описании выяснялось, что полная стоимость жилья составляет 191 тысячу манатов, а 57 300 манатов являются первым взносом по внутреннему кредиту строительной компании.
Ежемесячный платеж по такому предложению составлял до 1 916 манатов при десятилетнем сроке.
Это не государственная ипотека. Условия, процент, документы и риски определяет сама строительная компания или партнерская организация.
Покупателю необходимо уточнять:
- полную стоимость квартиры;
- является ли указанная сумма ценой или первым взносом;
- имеется ли индивидуальная купчая;
- через какой банк оформляется кредит;
- относится ли программа к государственной ипотеке;
- можно ли досрочно погасить долг без штрафов.
Где государственная ипотека еще работает
Свежие объявления показывают, что государственная ипотека пока позволяет купить реальное жилье, но выбор сильно зависит от района.
В более центральных частях Баку сумма до 150 тысяч манатов обычно означает однокомнатную квартиру, старый дом или необходимость крупного собственного взноса.
В Ахмедли, Новом Гюнешли, Халглар Достлугу и Новом Ясамале можно найти двух- и трехкомнатные квартиры в пределах ипотечного потолка.
В Хырдалане и других пригородах за ту же сумму предлагается больше площади, а ежемесячный платеж может быть заметно ниже.
Наиболее реалистичный бюджет сегодня составляет 130–155 тысяч манатов. Для такой покупки потребуется первоначальный капитал от 19,5 тысячи до 23,3 тысячи манатов, а ежемесячный платеж составит примерно 860–1 020 манатов.
Государственная ипотека по-прежнему помогает купить квартиру. Но она уже не открывает доступ ко всему рынку, а фактически направляет покупателя в старый жилой фонд, спальные районы и ближайшие пригороды.
Вести Баку