В последние недели тема изменения цен на квартиры и земельные участки стала одной из самых обсуждаемых.
И не случайно: ожидания покупателей и продавцов заметно разошлись, а сама ситуация на рынке выглядит куда более нервной, чем в предыдущие годы. Падение цен в отдельных сегментах – не случайность, а результат целого набора экономических и социальных факторов.
Как рассказал protest.az эксперт по недвижимости Эльнур Фәрзәлиев, рынок уже несколько месяцев показывает тревожную динамику.
«Резкий рост цен привёл к тому, что покупателей просто не осталось»
По словам эксперта, особенно в Баку продажи проседают:
«За последние годы цены на жильё в столице взлетели непропорционально. Итог – рынок столкнулся с серьёзной нехваткой реальных покупателей. Статистика последних 3-4 месяцев показывает: спрос ощутимо упал. И это естественным образом сбивает темпы искусственно завышенных цен».
Снос домов и компенсации тоже меняют картину
Отдельный фактор – масштабные сносные работы в Баку и вокруг него. Владельцам жилья выплачиваются компенсации, но, как отмечает Фәрзәлиев, эти деньги чаще всего направляют не в центр, а в пригород:
«Квартиры в зонах сноса – тот же Советский или часть Ясамала – маленькие по площади, компенсации за них позволяют купить более просторное жильё уже на окраинах. Поэтому Xırdalan, Масазыр и соседние посёлки пользуются повышенным спросом».
Но у пригорода – свой кризис: люди массово переезжают обратно
Парадоксально, но эти же районы столкнулись с другим процессом – жильё там начали активно выставлять на продажу:
«Причина проста – пробки. Те, кто живёт в Масазыре или Хырдалане, а работает в центре, тратят по несколько часов в день на дорогу. Люди устают и стараются перебраться ближе к городу. Массовые продажи усиливают конкуренцию и автоматически тянут цены вниз».
Что будет, если покупателей не станет ещё больше?
Фәрзәлиев предупреждает: если спрос продолжит снижаться, рынок может увидеть куда более ощутимое падение цен.
К тому же, условия на первичном рынке стали заметно привлекательнее. И государственные, и частные проекты предлагают покупку квартир по льготным схемам, что сильно отвлекает внимание от рынка вторички.
Новостройки – единственный сегмент, где цены растут
Интересно, что повышение цен фиксируется в основном в новых проектах. И тут причина вполне прагматична:
«За последние 3-4 года в Баку значительно сократилось строительство многоэтажного жилья. Конкуренция низкая, и девелоперы выставляют максимальные цены – потому что могут».