Вести Баку
Цены на аренду жилья в Баку, скорее всего, продолжат расти.
По оценке председателя Общества оценщиков Вугара Оруджа, для этого уже сложилось сразу несколько факторов, и часть из них носит не разовый, а долгосрочный характер.
Один из главных драйверов – превращение жилья в инвестиционный инструмент. Квартиры все чаще покупают не для собственного проживания, а под сдачу.
Для многих это уже полноценный бизнес: инвесторы приобретают жилье, приводят его в порядок и выводят на рынок аренды. Чем больше таких игроков, тем сильнее рынок начинает работать по чисто коммерческой логике.
При этом, как отмечает эксперт, между ценой продажи квартиры и стоимостью аренды существует прямая связь через капитализационный коэффициент.
Но в Азербайджане, по его словам, арендные ставки пока все еще растут медленнее, чем цены продажи. Иначе говоря, с точки зрения владельцев потенциал для дальнейшего повышения еще не исчерпан.
По словам Вугара Оруджа, аренда в Баку и в целом по Азербайджану может дорожать и дальше еще и потому, что доходность сдачи жилья пока остается ниже, чем в ряде соседних стран.
Он привел такой пример: квартиру стоимостью около 250 тысяч манатов в Турции можно сдавать за 1500-2000 манатов в месяц, тогда как в Азербайджане аналогичное жилье приносит примерно до 1000 манатов.
На его взгляд, это говорит о том, что арендные ставки у нас еще не дошли до предела относительно цен продажи.
Дополнительное давление на рынок создает и перестройка самого города. В Баку идут сносы аварийных и устаревших домов, часть территорий уходит под благоустройство и новые проекты.
Люди, которые жили в этих зданиях, временно выходят на рынок аренды, пока не решат вопрос с новым жильем. Это увеличивает число арендаторов и подталкивает цены вверх.
Свою роль играют и чрезвычайные ситуации. После подтоплений и других коммунальных проблем часть семей вынуждена срочно искать временное жилье. То же касается домов, которые могут попасть под снос или расположены в проблемных зонах. Для рынка это означает одно: даже неожиданные события сразу добавляют новый спрос на аренду.
При этом рост цен не всегда выглядит для собственников чем-то «искусственным». Эксперт прямо говорит: владельцы жилья видят увеличение спроса и реагируют на него повышением ставки. С точки зрения рынка это естественный процесс, даже если для арендатора он выглядит болезненно.
Отдельная проблема – слабая альтернатива для людей, которым жилье нужно не на пару месяцев, а на годы. По мнению Вугара Оруджа, рынок мог бы охладить более широкий запуск социальных программ и схем аренды с последующим выкупом, чтобы ежемесячные платежи не уходили в пустоту, а со временем превращались в право собственности.
Он также указывает на другую перекошенность рынка: часть квартир концентрируется у крупных игроков, которые работают в аренде как в бизнесе, при этом доступ к социальным механизмам поддержки у обычных нуждающихся семей остается ограниченным. На этом фоне люди годами ждут ипотеку или доступные программы, а рынок аренды продолжает жить по своим жестким правилам.
Еще один фактор роста – локация. Квартиры возле метро, крупных транспортных узлов, деловых центров и студенческих районов дорожают быстрее остальных. И здесь, как признает эксперт, административно остановить рост почти невозможно: цену определяет спрос.
Сдержать его можно только одним способом – расширять предложение, запускать новые стройки и создавать условия для роста жилищного фонда.
В итоге рынок аренды в Баку движется не к стабилизации, а к дальнейшему удорожанию. Пока спрос остается высоким, а доступных альтернатив мало, ставки будут ползти вверх – особенно в районах с хорошей транспортной доступностью и в сегменте жилья, которое можно быстро сдать без простоя.
Вести Баку