Вести Баку
В Баку посуточная аренда квартир все заметнее превращается в отдельный мини-бизнес. Туристы, командированные, гости крупных мероприятий и семьи, приезжающие на несколько дней, все чаще смотрят не только на отели, но и на квартиры в центре города.
Онлайн-объявления показывают, что наиболее востребованы квартиры рядом с 28 May, Sahil, на улице Низами, Приморским бульваром и торговыми центрами. В таких объявлениях почти всегда подчеркиваются одни и те же преимущества: пешая доступность, метро рядом, охраняемый комплекс, самостоятельное заселение, Wi-Fi, кондиционер и возможность разместить 3-5 гостей. На Airbnb, например, есть несколько активных квартир у 28 May с десятками отзывов и рейтингами около 4,8-4,9 балла.
На местных сайтах цены выглядят уже более конкретно. Например, трехкомнатная квартира у 28 May Mall предлагается за 70 манатов в сутки. В описании указано, что в ней могут разместиться до шести человек, а локация находится прямо в центре города.
На первый взгляд математика выглядит красиво. Если квартира сдается по 70 манатов за ночь и занята 15 ночей в месяц, валовая выручка составит 1050 манатов. При 20 ночах – уже 1400 манатов.
Для сравнения: на сайтах объявлений простые однокомнатные квартиры в центральных районах вроде 28 May, Sahil и на улице Низами в объявлениях могут встречаться примерно от 500-700 манатов в месяц, но хорошие варианты в удачной локации быстро уходят, а более качественные квартиры стоят заметно дороже. Поэтому посуточная аренда начинает выглядеть выгодной только при стабильной загрузке, нормальном ремонте и хорошем управлении.
Экусперты Вести Баку отмечают, что сравнивать надо не “Airbnb против средней аренды по городу”, а конкретную квартиру против ее реальной долгосрочной цены на рынке. Маленькая однушка в старом здании и аккуратная квартира рядом с бульваром – это разные бизнес-модели.
Но эта арифметика работает только на бумаге, если не учитывать расходы и риски. Посуточная аренда – это не просто “сдал квартиру и забыл”. Нужно отвечать гостям, заселять и выселять, убирать, стирать белье, следить за поломками, платить комиссии платформам, коммунальные расходы и иногда решать конфликты с соседями.
В некоторых объявлениях отдельно указывается уборка по запросу за 25–35 манатов, трансфер за 35–55 манатов, страховой депозит при длительном проживании и строгие правила по гостям, курению и тишине. Это хорошо показывает: посуточная аренда уже работает как маленький гостиничный формат, а не обычная сдача жилья.
Если квартира сдается по 70 манатов за ночь и занята 20 ночей в месяц, владелец получает 1400 манатов валовой выручки. Но после 10% налога остается 1260 манатов.
Дальше начинаются расходы: уборка, стирка белья, коммунальные платежи, комиссии платформ, мелкий ремонт и дни, когда квартира пустует. Поэтому реальный доход может оказаться заметно ниже суммы, которая красиво смотрится в объявлении.
Главный вопрос для владельца – загрузка. Если квартира в хорошем месте, с нормальным ремонтом и отзывами, она может приносить больше долгосрочной аренды. Но если объект простаивает половину месяца, доход быстро становится спорным. При цене 70 манатов за ночь 10 занятых дней дают только 700 манатов до вычета расходов. Это уже может быть меньше спокойной долгосрочной аренды.
Спрос в Баку действительно есть. По официальным данным Госкомстата, в 2025 году Азербайджан принял около 2,57 млн иностранцев и лиц без гражданства из 189 стран. Больше всего приезжали из России, Турции, Ирана, Индии, Грузии, Саудовской Аравии, Казахстана, Пакистана, Израиля и Китая.
Именно эта география важна для рынка краткосрочной аренды. Часть гостей приезжает семьями или группами, и для них квартира часто удобнее гостиничного номера: можно жить вместе, готовить дома, пользоваться стиральной машиной и не платить за несколько отдельных комнат.
Но у рынка есть и слабое место – доверие. В туристических обсуждениях по Баку встречаются жалобы на сомнительные объявления, завышенные ожидания и расхождение между красивыми фотографиями и реальностью. При этом пользователи также отмечают, что квартиры с нормальными отзывами на Airbnb и Booking обычно работают надежнее.
Поэтому выгодность Airbnb-бизнеса в Баку зависит не только от квартиры, но и от дисциплины владельца. Гость сегодня выбирает не просто квадратные метры, а понятный сервис: чистоту, быстрый ответ, честные фото, нормальный матрас, рабочий Wi-Fi, прозрачное заселение и отсутствие неприятных сюрпризов.
Для владельцев квартир в центре Баку посуточная аренда может быть выгоднее обычной, особенно в сезон, во время крупных мероприятий, форумов, спортивных событий и наплыва туристов. Но это уже не пассивный доход, а работа. Иногда почти отель, только без ресепшена.
Вывод простой: Airbnb в Баку может быть прибыльным, если квартира находится в правильной локации, имеет хороший ремонт, стабильные отзывы и загруженность хотя бы 15–20 ночей в месяц.
Но если владелец не готов заниматься гостями, уборкой, жалобами, поломками и рейтингами, долгосрочная аренда может оказаться менее эффектной, зато намного спокойнее.
Вести Баку