Вести Баку
В июле обычный гараж или машиноместо в Баку можно было найти за 20-35 тысяч манатов, тогда как наиболее дорогие предложения доходили до 60 тысяч.
Спустя два месяца Вести Баку вновь изучили рынок. Цены стали еще более контрастными, однако говорить о массовом подорожании пока нельзя.
В предыдущем обзоре Вести Баку проанализировали более двух десятков объявлений, опубликованных в конце июня и начале июля 2026 года.
Тогда нижняя граница начиналась примерно с 12-15 тысяч манатов, массовый сегмент находился в диапазоне 20-35 тысяч, а места в центре и престижных жилых комплексах оценивались в 45-60 тысяч манатов.
Новая выборка объявлений, размещенных или обновленных в сентябре, показывает: основные ориентиры почти не изменились. Однако внутри одного района разница между дешевым гаражом без полноценной выписки и капитальным помещением с купчей теперь может достигать 40–50 тысяч манатов.
Где гараж можно купить дешевле 20 тысяч
Самые доступные варианты по-прежнему находятся в спальных районах и представляют собой старые каменные либо металлические гаражи.
В Новых Гюнешлях гараж рядом со школой №282 выставлен за 14,5 тысячи манатов. В объявлении указано наличие электричества, но ничего не говорится о выписке.
В Ясамальском районе каменный гараж с бетонным полом и водоснабжением предлагается за 15 тысяч манатов. Продавец сообщает о возможности оформления муниципального документа, однако это не равнозначно наличию государственной выписки.
Еще один каменный гараж в Ясамале выставлен за 15,9 тысячи манатов. В 8-м микрорайоне встречается предложение за 19,9 тысячи.
Таким образом, купить гараж в Баку дешевле 20 тысяч манатов все еще возможно. Но в этом сегменте особенно важно проверять документы, законность постройки и право продавца распоряжаться объектом.
Основной рынок – от 20 до 38 тысяч манатов
Большая часть обычных предложений по-прежнему укладывается в диапазон 20-38 тысяч манатов.
Возле станции метро «Низами» закрытый гараж с жалюзийными воротами продается за 21 тысячу манатов. Продавец отмечает, что объект находится у него около 15 лет, однако статус документов в объявлении не уточняется.
У станции «Азадлыг проспекти» за гараж просят 24 тысячи манатов. В Наримановском районе гараж перед жилым зданием с указанными документами выставлен за 25 тысяч манатов.
В Хатаинском районе встречаются предложения за 27-32 тысячи манатов, в 7-м микрорайоне – за 28,5 тысячи, возле станции «Гара Гараев» – за 31 тысячу.
В Бадамдаре гараж продается за 35 тысяч манатов, на проспекте Бюльбюля – за 36 тысяч, а возле станции метро «Ахмедлы» – за 38 тысяч.
Получается, что массовый ценовой коридор за два месяца практически не изменился. В июле он составлял 20-35 тысяч манатов, сейчас – примерно 20-38 тысяч. Разница слишком мала, чтобы говорить об общем скачке цен, особенно с учетом того, что речь идет о первоначальных запросах продавцов, а не о суммах завершенных сделок.
Купча, подвал и второй этаж поднимают цену до 43 тысяч
Более крупные капитальные гаражи с документами стоят заметно дороже обычного машиноместа.
Возле станции метро «8 Ноября» двухэтажный каменный гараж площадью 24 квадратных метра с подвалом и купчей выставлен за 43 тысячи манатов. Помещение можно использовать как гараж или склад.
По словам продавца, объект также можно сдать за 250 манатов в месяц. При полной загрузке годовой доход составит 3 тысячи манатов, или около 7% от заявленной цены. Без учета ремонта, налогов, простоев и других расходов покупка окупилась бы примерно за 14 лет.
В июле машиноместо в расположенном в том же районе комплексе Grand Hayat предлагалось за 25,5 тысячи манатов. Сравнение показывает, насколько сильно на стоимость влияют не только район, но и формат объекта: обычное место в подземном паркинге и отдельный двухэтажный гараж с подвалом являются разными активами.
В Нариманове цены доходят до 55 тысяч
Наримановский район сохраняет один из самых широких ценовых диапазонов.
Обычный документированный гараж здесь можно найти за 25-32 тысячи манатов. В то же время отдельные предложения достигают 53 тысяч.
Подземный гараж площадью 25,7 квадратного метра в новом здании на улице Карабах, недалеко от Зеленого и Восточного рынков, продается за 55 тысяч манатов. Это примерно 2,14 тысячи манатов за квадратный метр.
В июльском обзоре 20-метровый гараж под зданием Baku Medical Plaza также стоил 53 тысячи манатов, а место в комплексе White Stone – 52 тысячи.
Следовательно, верхний ценовой уровень в Наримановском районе за два месяца существенно не изменился: качественные места в новых зданиях по-прежнему оцениваются примерно в 50-55 тысяч манатов.
Почему в одном микрорайоне просят и 20, и 60 тысяч
Особенно показателен 8-й микрорайон.
Одно из сентябрьских предложений стоит 19,9 тысячи манатов. Одновременно капитальный гараж площадью 41,8 квадратного метра с техническим паспортом в той же части города выставлен уже за 60 тысяч манатов.
Разница превышает 40 тысяч манатов, но она не означает, что один продавец обязательно завышает цену в три раза. Покупатель платит не только за место для автомобиля, но и за площадь, документы, тип постройки и возможность использовать помещение как склад, мастерскую или коммерческий объект.
На улице Али Мустафаева встречается предложение почти за 63 тысячи манатов. Таким образом, июльская отметка в 60 тысяч перестала выглядеть исключительной, однако речь все еще идет о верхнем сегменте, а не о средней цене гаража в Баку.
Откуда взялся гараж за 155 тысяч манатов
Самое дорогое заметное предложение сентября находится в Насиминском районе, напротив рынка 3-го микрорайона.
За помещение площадью 54 квадратных метра продавец просит 155 тысяч манатов. Однако называть его обычным гаражом не совсем правильно. Объект расположен у дороги, имеет технический паспорт и уже используется как автосервис. По словам владельца, его можно надстроить, а действующая аренда приносит 700 манатов в месяц.
Годовой доход при такой ставке составляет 8,4 тысячи манатов. Валовая доходность – около 5,4%, а расчетный срок возврата вложений без учета расходов – более 18 лет.
То есть цена в 155 тысяч манатов объясняется не только возможностью хранить автомобиль. Покупателю фактически предлагают готовый коммерческий объект с арендатором и потенциалом дальнейшего использования.
Поэтому включать его в среднюю стоимость обычных гаражей было бы неправильно.
Аренда не показала резкого роста
В июле обычные гаражи в большинстве районов Баку сдавались за 150-300 манатов в месяц. Сентябрьские объявления не показывают существенного общего подорожания.
Возле «Эльмляр Академиясы» встречаются ставки в 150-190 манатов, возле «Мемар Аджеми» – около 150 манатов. В Наримановском районе за отдельные места просят 350 манатов, в Насиминском – 280-450 манатов.
Крупные помещения с водой, санузлом или возможностью коммерческого использования могут сдаваться за 450-600 манатов. Одновременно появляются предложения по 100-130 манатов в отдаленных районах или за простые машиноместа.
Реальный массовый диапазон аренды сегодня составляет примерно 150-350 манатов в месяц.
Подорожали ли гаражи за два месяца
Новая выборка не подтверждает равномерного роста стоимости гаражей по всему Баку.
В июле массовый покупатель ориентировался на 20-35 тысяч манатов. В сентябре основной диапазон составляет около 20-38 тысяч. Верхний сегмент остался примерно на прежнем уровне – 50-60 тысяч манатов, хотя отдельные продавцы уже выставляют капитальные объекты за 63-85 тысяч.
Предложение за 155 тысяч манатов является коммерческим помещением и не может служить ориентиром для обычного гаража.
Главное изменение – дальнейшее расслоение рынка. Старые гаражи с неясным статусом документов стоят 14-20 тысяч манатов. Капитальные помещения с купчей, подвалом или большой площадью – 35-60 тысяч. Объекты, способные работать как автосервис, склад или другой бизнес, могут оцениваться уже выше 100 тысяч манатов.
Поэтому вопрос «сколько стоит гараж в Баку» больше не имеет единого ответа. Для хранения одного автомобиля по-прежнему реально найти вариант за 20-30 тысяч манатов. Но за полноценный документированный объект в удобном районе продавцы требуют сумму, сопоставимую со стоимостью небольшой квартиры за пределами столицы.
Все указанные цены являются запросами продавцов на момент публикации и могут отличаться от итоговой стоимости сделки.
Вести Баку