Вести Баку
В новостройках Баку все сложнее найти просторную квартиру по цене, доступной семье со средними доходами.
Трехкомнатное жилье обходится в сотни тысяч манатов, а стоимость четырехкомнатных квартир нередко приближается к полумиллиону.
На фоне продолжающегося роста цен покупателям приходится выбирать между площадью, расположением и размером будущих кредитных платежей.
Как сообщают Вести Баку, ситуация на столичном рынке недвижимости к ноябрю 2026 года заметно изменилась по сравнению с началом года. Если раньше эксперты обращали внимание прежде всего на сокращение предложения многокомнатных квартир в отдельных новых жилых комплексах, то теперь на первый план выходит их стоимость.
По данным Азербайджанской палаты оценщиков, в сентябре медианная стоимость квадратного метра в новостройках составляла 2850 манатов. По сравнению с августом цены выросли на 2,8%, а относительно декабря 2025 года - на 8%.
Медианная стоимость квартиры в новом доме достигла 271 тысячи манатов при площади 95 квадратных метров.
При этом опубликованное 3 ноября исследование Азербайджанского общества оценщиков свидетельствует о дальнейшем подорожании недвижимости. По итогам октября цены на квартиры в новостройках Баку оказались на 14% выше прошлогоднего уровня, а за один месяц увеличились на 1,1%.
Сколько теперь стоит большая квартира
Данные площадок недвижимости позволяют оценить масштаб проблемы.
Согласно статистике агрегатора EmlakBaza, медианная цена двухкомнатной квартиры в новостройках составляет около 170 тысяч манатов. Для трехкомнатного жилья показатель достигает 280 тысяч, а для четырехкомнатного - примерно 465 тысяч манатов.
Таким образом, переход с двухкомнатной квартиры на трехкомнатную предполагает дополнительные расходы порядка 110 тысяч манатов. Покупка четырехкомнатной потребует еще значительно большей суммы.
Конкретные предложения также показывают существенную разницу между районами столицы.
В Масазыре четырехкомнатные квартиры можно встретить по цене около 190–255 тысяч манатов. В Ясамале встречаются предложения примерно за 285 тысяч, в Ахмедлы - от 290–360 тысяч. В более дорогих районах стоимость может превышать 500–700 тысяч манатов.
Однако эти суммы относятся к отдельным объявлениям, а не к средним ценам районов. На стоимость влияют площадь, ремонт, юридический статус недвижимости, этаж и расположение здания.
Почему застройщикам выгоднее небольшие квартиры
Еще в январе участники рынка объясняли сокращение предложения просторного жилья сравнительно низкой платежеспособностью покупателей.
Риелтор Тельман Гусейнов отмечал, что небольшие квартиры легче реализовать, поскольку их общая стоимость значительно ниже. По его словам, на рынке встречается даже разделение крупных квартир на несколько меньших объектов для последующей продажи.
Эксперт по недвижимости Эльнур Азадов также связывал популярность малогабаритного жилья с доходами населения, условиями ипотечного кредитования и ростом строительных расходов.
К ноябрю эта проблема стала еще заметнее.
Для застройщика небольшие квартиры могут быть привлекательнее благодаря более широкому кругу потенциальных покупателей и меньшему бюджету каждой покупки.
Крупная квартира, даже при сравнительно невысокой цене квадратного метра, требует значительно большего капитала. Ее продажа потенциально может занимать больше времени.
При этом утверждать, что трехкомнатные квартиры исчезли с рынка, было бы неправильно. Статистика объявлений показывает значительное количество таких объектов. Гораздо заметнее различие между трех- и четырехкомнатным сегментами: предложений четырехкомнатного жилья существенно меньше.
Семье нужны три комнаты, но денег хватает на две
Для многих покупателей проблема заключается не в отсутствии выбора, а в разрыве между потребностями и финансовыми возможностями.
Семья с двумя детьми может нуждаться как минимум в трехкомнатной квартире. Однако стоимость такого жилья в новом доме способна существенно превышать бюджет, доступный при обычных доходах и ипотечном кредитовании.
В результате покупатели вынуждены рассматривать несколько альтернатив: выбирать меньшую площадь, переезжать дальше от центра, искать жилье во вторичном фонде или откладывать покупку.
Даже если цена квадратного метра большой квартиры оказывается ниже, общая сумма сделки остается главным препятствием.
Кроме того, покупка квартиры не заканчивается оплатой недвижимости. Расходы на ремонт, мебель, обслуживание жилого комплекса и коммунальные платежи увеличивают финансовую нагрузку.
Почему цены продолжают расти
В Азербайджанской палате оценщиков связывают подорожание недвижимости не только с покупательским спросом.
В опубликованном 3 ноября комментарии заместитель председателя палаты Аян Гамбарова выделила несколько факторов: концентрацию населения и экономической активности в Баку, миграцию из регионов, интерес покупателей из-за рубежа и вложение капитала в недвижимость.
Дополнительную роль играют ограниченность земельных участков, затраты на строительство и недостаточное предложение жилья в востребованных районах.
При этом повышение стоимости недвижимости не означает автоматического роста покупательной способности населения.
Именно это противоречие становится одним из ключевых для бакинского рынка: квартиры дорожают, но возможности многих семей не позволяют увеличивать бюджет покупки такими же темпами.
Что будет с трех- и четырехкомнатными квартирами
Дальнейшая ситуация будет зависеть от доходов покупателей, условий ипотечного кредитования, объемов строительства и себестоимости новых проектов.
В дорогих районах Баку просторные квартиры могут все больше ориентироваться на состоятельных покупателей. В более доступных локациях спрос на семейное жилье сохранится, но решающее значение будет иметь итоговая цена.
При этом большие квартиры не исчезают полностью. Они остаются в продаже, однако для значительной части покупателей становятся недоступными.
Главная проблема рынка сегодня не в том, что в Баку перестали строить трех- и четырехкомнатные квартиры. Проблема в том, что просторное жилье постепенно превращается из обычной семейной покупки в дорогостоящее приобретение.
Вести Баку