Вести Баку
Государственная пошлина за электронную регистрацию права собственности на жильё – так называемую «купчую» – составляет 50 манатов.
Дополнительно взимаются сервисные сборы в зависимости от срочности: 36 манатов за 10 рабочих дней, 54 – за 7 дней, 72 – за 3 дня и 108 манатов – за оформление за один день. За выдачу технических документов (техпаспорт и план) требуется ещё 75 манатов.
На бумаге процедура выглядит чётко регламентированной. В реальности – ситуация куда сложнее.
В Азербайджане десятки тысяч объектов – квартиры, частные дома, коммерческие помещения и даже крупные торговые центры – фактически эксплуатируются, но не имеют официальной регистрации права собственности. Отсутствие «купчей» ограничивает имущественные права граждан и сдерживает экономический оборот.
Известный юрист, адвокат Акрам Гасанов в комментарии Musavat.com заявил, что корень проблемы – не в технических или юридических пробелах, а в системных интересах.
«Основная проблема – коррупционные интересы»
По словам Гасанова, закрытый характер государственного реестра недвижимости не случаен.
Если бы реестр был полностью открыт, общество увидело бы, какие земельные участки и объекты фактически существуют, но отсутствуют в официальных документах.
Такая прозрачность, по его мнению, невыгодна определённым должностным лицам, поскольку сфера регистрации превратилась в источник неформальных доходов.
Юрист отмечает, что формально процедура получения «купчей» существует, однако на практике гражданам нередко рекомендуют обращаться в суд. После вынесения судебного решения на его основании оформляется регистрация.
В результате в аналогичных ситуациях одному гражданину документ выдают, другому – нет. Это, по словам адвоката, нарушает принцип правового равенства.
Закрытый реестр: кто и чем владеет – неизвестно
В развитых странах реестры недвижимости, как правило, открыты. Любой гражданин может проверить юридический статус земельного участка или здания. В Азербайджане же подобная информация не является публичной.
По оценке Гасанова, это приводит к двум последствиям:
– незаконные постройки годами остаются в неопределённом статусе;
– часть объектов может оформляться в закрытом режиме.
По его словам, открытый реестр позволил бы гражданам видеть, что аналогичному соседнему дому «купчая» выдана, а их объект остаётся без регистрации. Это усилило бы общественный запрос на прозрачность.
Сегодня в Баку и регионах существуют коммерческие объекты, гостиницы и здания в центральных районах, которые функционируют и приносят доход, но юридически либо отсутствуют в реестре, либо имеют неопределённый статус.
Это влияет и на налоговые поступления. Незарегистрированная недвижимость не вовлекается в полноценный налоговый оборот и не может использоваться как залог для получения банковского кредита. В результате значительная часть капитала остаётся вне экономического оборота.
Даже дома с историческими документами остаются без регистрации
Гасанов приводит примеры домов в бакинских посёлках и других регионах, имеющих документы ещё царского или советского периода.
Тем не менее часть таких объектов до сих пор не получила современную регистрацию права собственности. Это, по мнению юриста, противоречит принципу правопреемственности имущественных прав.
Решение: амнистия и открытый реестр
По мнению адвоката, проблему можно решить двумя шагами.
Первый – проведение масштабной имущественной амнистии с переходным периодом 2-3 года. Это позволило бы легализовать значительную часть существующих построек.
Второй – полная публичность государственного реестра недвижимости с отображением всех земельных участков и строений на единой электронной карте, доступной обществу.
По оценке Гасанова, такие меры снизили бы коррупционные риски и одновременно увеличили налоговые поступления в бюджет.
Экономика начинается с регистрации собственности
Юрист подчёркивает, что официальная регистрация права собственности является базовым условием экономического развития. Только зарегистрированное имущество может служить залогом, обеспечением кредита или объектом инвестиций.
В противном случае значительная часть активов остаётся «мёртвым капиталом» – формально существующим, но экономически неработающим.
Таким образом, проблема «купчих» – это не просто бюрократический вопрос. Это индикатор состояния правового государства, прозрачности институтов и потенциала экономического роста.
Без открытого реестра и системной легализации недвижимости её окончательное решение остаётся маловероятным.