Вести Баку
Подорожание жилья в Баку меняет структуру спроса: покупатели все чаще ищут квартиры площадью до 40-45 квадратных метров. Такие объекты приобретают как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду.
Онлайн-анализ Вести Баку показывает, что в конце августа 2026 года стоимость малогабаритной квартиры в столице начинается примерно от 55 тысяч манатов, но в центральных районах даже за 29-30 квадратных метров могут просить более 140 тысяч манатов.
Эксперт по недвижимости Рамиль Османлы отмечает, что значительная часть компактных квартир приобретается в инвестиционных целях. Для покупателя важен не столько метраж, сколько общая стоимость объекта, его ликвидность и потенциальный доход от аренды.
Жилье за год подорожало на 8,6%
Рост интереса к небольшим квартирам происходит на фоне общего подорожания недвижимости.
По данным Государственного комитета статистики, во втором квартале 2026 года цены на жилье в Азербайджане выросли на 8,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На первичном рынке рост достиг 12,4%, на вторичном – 8,6%.
Только за второй квартал квартиры подорожали еще на 1,6%: новостройки – на 2,6%, вторичное жилье – на 1,5%. За первое полугодие общий рост составил 8,4%, а в сегменте новостроек – 12,7%. Эти данные содержатся в июньском отчете Госкомстата.
По опубликованным в феврале рыночным оценкам, средняя цена квадратного метра в Баку составляла около 2 677 манатов в старых домах и 3 004 манатов в новостройках. Однако стоимость сильно зависит от района, состояния квартиры и близости к метро.
Сколько стоят маленькие квартиры
Проведенный 31 августа обзор предложений на Bina.az показывает большой разрыв между окраинами и центральной частью столицы. Речь идет о ценах в объявлениях – итоговая сумма сделки после торга может быть ниже.
В Ахмедлы за однокомнатную квартиру площадью 22 квадратных метра просят 55 тысяч манатов, или около 2 500 манатов за квадратный метр. Квартиры площадью 45 квадратных метров выставлены примерно за 106,5-129 тысяч манатов.
Предложения в Ахмедлы показывают, что даже в относительно доступном районе полноценная однокомнатная квартира уже нередко стоит более 100 тысяч манатов.
В Новом Ясамале цены на компактные варианты составляют:
- 42 квадратных метра – около 133 тысяч манатов;
- 45 квадратных метров – около 129 тысяч манатов;
- 58 квадратных метров – почти 160 тысяч манатов.
Таким образом, стоимость квадратного метра в рассмотренных объявлениях достигает примерно 2 750-3 170 манатов. Предложения в Новом Ясамале подтверждают, что входной билет в этот сегмент уже приблизился к 130 тысячам манатов.
В районе метро «Гянджлик» однокомнатные квартиры предлагались примерно за 119 тысяч манатов при площади 35 квадратных метров, 130 тысяч за 40 квадратных метров и 175 тысяч за 50 квадратных метров. Это соответствует диапазону около 3 250-3 500 манатов за квадратный метр.
Еще дороже небольшие квартиры стоят в центре. Возле станции метро «28 Мая» за варианты площадью 29-30 квадратных метров просят около 140-141 тысячи манатов – до 4 700-4 860 манатов за квадратный метр. В районе Насиминского рынка квартира площадью 45 квадратных метров выставлялась за 201 тысячу манатов.
Сколько можно заработать на аренде
Однокомнатную квартиру площадью около 40 квадратных метров в Ахмедлы и Новом Ясамале предлагают в аренду примерно за 450 манатов в месяц. В районе «28 Мая» ставки на квартиры площадью 45–50 квадратных метров составляют около 700-800 манатов в месяц.
Если приобрести компактную квартиру за 106-133 тысячи манатов и сдавать ее за 450 манатов, валовая доходность составит приблизительно 4-5% годовых.
Это расчет до вычета расходов на ремонт, мебель, налоги, обслуживание здания, комиссию посредника и периоды простоя без арендатора. Реальная чистая доходность владельца будет ниже.
При этом небольшие квартиры обычно быстрее находят арендаторов и требуют меньших вложений, чем крупные объекты. Именно ликвидность, а не только процент доходности, делает их привлекательными для инвесторов.
Квартиры в Баку действительно становятся меньше
Сокращение площади жилья является долгосрочной тенденцией. Согласно исследованию ABB, средняя площадь представленных на рынке квартир снизилась со 118 квадратных метров в 2021 году до 84 квадратных метров в 2022-м. В 2023 году показатель составил 85 квадратных метров.
Среднее количество комнат уменьшилось с 2,7 до 2,5-2,6. Исследование ABB связывает это с ориентацией рынка на более компактное и относительно доступное жилье.
Османлы отмечает, что еще около 10 лет назад в центральных новостройках Баку однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры практически не предусматривались либо занимали небольшую долю проекта. Теперь застройщики включают их даже в проекты в центре города.
Дополнительный спрос создают жители сносимых старых домов. Полученной компенсации часто недостаточно для покупки большой квартиры в том же районе, а переезжать далеко от привычного места они не хотят.
Что будет с ценами
Если общее подорожание жилья продолжится, спрос на малогабаритные квартиры будет расти. Однако считать все однокомнатные квартиры небольшими нельзя: в бакинских новостройках встречаются однокомнатные варианты площадью 50-65 квадратных метров.
Наиболее востребованным остается сегмент до 40-45 квадратных метров, поскольку он обеспечивает минимальную общую стоимость покупки.
Дефицит таких планировок в центральных районах может привести к тому, что их квадратный метр будет стоить дороже, чем в более просторных квартирах того же здания.
Вести Баку