Скандал вокруг продажи квартиры известной российской певицы Ларисы Долиной стал тревожным сигналом не только для России, но и для всего региона, включая Азербайджан.
История показала: даже если и продавец, и покупатель формально «чисты», этого может оказаться недостаточно для безопасного приобретения недвижимости. При сбоях или пробелах в правовых механизмах больше всего страдает именно покупатель.
Суть дела такова: Лариса Долина продала свою квартиру Полине Лурье, сделка была оформлена официально, покупатель перевёл продавцу 112 млн рублей. Однако позднее Долина обратилась в суд, заявив, что стала жертвой мошенников, действовавших через посредников, и что продажа квартиры не отражала её реальной воли. Суд счёл эти доводы обоснованными и вернул недвижимость певице.
Парадокс в том, что деньги покупателю возвращены не были. В итоге Полина Лурье лишилась и квартиры, и крупной суммы. По логике суда, сама Долина также признана потерпевшей, а покупатель должен требовать деньги с мошенников. Фактически это ставит Лурье в безвыходное положение: средства поступили на счёт продавца, а посредники, как это часто бывает, исчезли. Позднее Долина заявила, что готова возвращать деньги добровольно и частями, однако это не оформлено как юридическое обязательство. Дело дошло до Верховного суда РФ, окончательное решение ожидается 16 декабря.
Этот прецедент напрямую актуален и для Азербайджана. В стране по-прежнему фиксируются случаи продажи одной квартиры нескольким лицам, сомнительные сделки по доверенности, а также ситуации, когда строительные компании «резервируют» одну и ту же квартиру разным покупателям. Особенно уязвим первичный рынок – новостройки, где люди часто полагаются на репутацию застройщика или слова «проверенного» посредника. Именно такая беспечность затем оборачивается годами судебных разбирательств.
Теоретически в Азербайджане возможен и сценарий, схожий с делом Долиной. Продавец может заявить, что подписал договор под давлением, был введён в заблуждение или находился под психологическим воздействием. Если суд сочтёт такие доводы убедительными, сделка может быть признана недействительной. В этом случае возврат денег покупателю превращается в отдельную, затяжную проблему.
Одним из ключевых рисков остаётся слепое доверие посредникам. Неформальные маклеры по-прежнему активно работают на азербайджанском рынке недвижимости. Зачастую они не несут никакой юридической ответственности и впоследствии просто исчезают. Если роль и обязательства посредника чётко не зафиксированы в договоре, все риски автоматически ложатся на покупателя.
Чтобы минимизировать угрозы, эксперты советуют соблюдать несколько принципиальных правил. Прежде всего, сделки купли-продажи должны проходить не только через нотариуса, но и максимально – через банковские механизмы. Передача наличных напрямую продавцу – самый опасный вариант. Использование депозитных счетов или аккредитивов позволяет чётко зафиксировать, кому, когда и на каком основании были перечислены средства, и существенно упрощает защиту прав в случае спора.
И, наконец, привлечение независимого юриста перед покупкой недвижимости – это уже не роскошь, а необходимость.
Акрам Гасанов: «Суды должны защищать добросовестного покупателя»
Известный юрист Акрам Гасанов в комментарии Yeni Musavat отметил, что аналогичные ситуации встречаются и в Азербайджане. По его словам, он сам ведёт дело, во многом схожее с историей Ларисы Долиной.
«Я знаком с этим делом и считаю, что российский суд принял неправильное решение. В законодательстве существует понятие добросовестного покупателя. Если человек приобретает недвижимость, полагая, что продавец является законным собственником, проверяет данные в государственном реестре, оформляет сделку у нотариуса и переводит деньги – закон должен быть на его стороне. Если деньги позже были похищены у продавца мошенниками, при чём здесь покупатель? Долина должна была доказать, что покупатель действовал в сговоре с мошенниками, но таких доказательств нет», – подчеркнул юрист.
По мнению Гасанова, решение суда могло быть продиктовано статусом певицы или неформальным давлением. «К сожалению, подобные истории происходят и в Азербайджане», – отметил он.
Юрист привёл пример из собственной практики: мужчина приобрёл квартиру у женщины, переговоры вёл её сын, жильё было продано ниже рыночной цены под предлогом срочной нужды в деньгах. Покупателя попросили дать несколько месяцев на поиск нового жилья, пообещав платить аренду. Некоторое время аренда выплачивалась, но затем продавцы отказались освобождать квартиру. Суд первой инстанции и апелляция встали на сторону покупателя, однако Верховный суд вернул дело на пересмотр, и апелляция неожиданно признала договор недействительным, заявив, что сделка якобы прикрывала процентный заём.
«Никаких доказательств этому не было. Сейчас выяснилось, что в отношении сына продавца возбуждено уголовное дело по факту мошенничества – он провернул аналогичные схемы с несколькими людьми. Если Верховный суд не удовлетворит нашу жалобу, квартира останется у них, а деньги покупателю могут так и не вернуть», – заявил Гасанов.
По его словам, в Азербайджане сегодня активно действуют преступные схемы в сфере купли-продажи жилья, и единственной реальной защитой остаётся максимальная юридическая и финансовая прозрачность сделки.