Вести Баку
В конце августа рынок аренды жилья в Баку традиционно входит в горячий сезон. На рынок одновременно выходят тысячи студентов, собственники повышают ставки, а квартиры возле метро и университетов исчезают из объявлений особенно быстро.
Эксперты ожидают, что однокомнатные квартиры в этом сезоне будут стоить в среднем 600-800 манатов.
Однако мониторинг Вести Баку показывает: реальный рынок намного шире – от 400-450 манатов в старом фонде до 700-900 манатов и выше в новостройках.
Как передают Вести Баку, председатель правления Азербайджанского общества оценщиков Вугар Орудж заявил, что в последние годы стоимость аренды жилья растет приблизительно на 10-15% ежегодно.
Особенно заметно рынок оживает с конца августа, когда начинается массовый поиск жилья студентами.
Ежегодно более 50 тысяч абитуриентов получают статус студента, и значительная часть молодых людей, особенно приезжающих учиться в Баку из регионов, сталкивается с необходимостью арендовать жилье.
Одной из причин повышенного спроса Орудж называет нехватку мест в общежитиях.
Чем больше студентов одновременно выходит на рынок, тем быстрее сокращается предложение недорогих квартир, а собственники получают возможность повышать цены.
Сентябрь поднимает цены – но обратно они уже не возвращаются
По словам эксперта, сезонный ажиотаж обычно продолжается до конца сентября – начала октября.
После этого спрос постепенно снижается и рынок стабилизируется. Однако есть важная особенность: квартиры, подорожавшие в августе-сентябре, зачастую уже не возвращаются к прежней стоимости.
Фактически новый повышенный уровень превращается в новую рыночную цену.
Именно поэтому сезонное повышение, повторяясь из года в год, постепенно двигает вверх весь рынок аренды.
По оценке Вугара Оруджа, в нынешнем сезоне стоимость аренды однокомнатной квартиры может составлять 600-800 манатов, а двухкомнатной – 700-900 манатов в месяц.
Но действительно ли однокомнатную квартиру в Баку дешевле 600 манатов уже практически невозможно найти?
Вести Баку изучили актуальные предложения рынка. Картина оказалась более сложной.
Старый фонд: «однушки» по 400-450 манатов еще существуют
Самый доступный сегмент по-прежнему сохраняется в старых пяти- и девятиэтажных домах.
Например, однокомнатная квартира площадью 34 квадратных метра возле станции метро «Нефтчиляр» в августе предлагалась за 400 манатов в месяц. В объявлении указывалось, что квартира находится примерно в десяти минутах от метро.
За 450 манатов предлагалась однокомнатная квартира площадью 40 квадратных метров в старом фонде возле «Мемар Аджеми». При этом посредник указывал дополнительную плату за свои услуги.
Любопытно, что аналогичная цена встречается даже в более востребованных районах. Однокомнатная квартира площадью всего 30 квадратных метров непосредственно возле станции «Гянджлик» была выставлена за 450 манатов в месяц. Однако агентство требовало комиссию в размере 30% месячной арендной платы.
Таким образом, утверждать, что нижняя граница рынка однокомнатных квартир в Баку уже составляет 600 манатов, пока рано.
В старом фонде рабочий минимум все еще находится примерно на уровне 400-500 манатов.
Но у таких предложений есть свои особенности: небольшая площадь, старые здания, более простой ремонт, отсутствие современной инфраструктуры дома и зачастую ограничения со стороны собственника относительно того, кому именно он готов сдать квартиру.
Новостройки: 600-700 манатов становятся обычной ценой
Совсем другая картина наблюдается в новых жилых комплексах.
Однокомнатная квартира площадью 50 квадратных метров возле станции «Азадлыг проспекти» предлагается за 650 манатов в месяц. Дополнительно агентство указывает комиссию в размере 30%.
В новом доме возле «Гянджлик», примерно в пяти минутах от ADA University, однокомнатная квартира площадью 45 квадратных метров выставлена за 700 манатов.
За те же 700 манатов в августе предлагалась студия площадью 40 квадратных метров возле станции «Иншаатчылар». В объявлении подчеркивались новый ремонт, мебель и бытовая техника.
Однокомнатная квартира площадью 60 квадратных метров возле станции «Нариман Нариманов» также предлагалась за 700 манатов, причем коммунальные платежи и плата за обслуживание здания в стоимость не входили.
Получается, что именно для новостроек возле метро и в районах с высоким студенческим спросом диапазон 600-800 манатов действительно становится рыночной реальностью.
Возле «28 Мая» – 700-800 манатов даже за небольшую квартиру
Отдельная история – центр города.
Однокомнатная квартира площадью всего 35 квадратных метров в новом доме возле станции «28 Мая» в августе предлагалась за 700 манатов в месяц. Агентская комиссия составляла еще 30%.
Другой объект площадью 55 квадратных метров в жилом комплексе 28 Park Residence выставлялся уже за 800 манатов.
В престижных комплексах стоимость может быть еще выше. Например, однокомнатная квартира площадью 40 квадратных метров в Whitestone Towers в Наримановском районе предлагалась за 900 манатов в месяц.
То есть понятие «однокомнатная квартира» само по себе практически ничего не говорит о цене.
За одну комнату можно платить 400 манатов в старом доме или 900 манатов в современном жилом комплексе – разница более чем двукратная.
Старый фонд и новостройка фактически стали двумя разными рынками
Мониторинг предложений позволяет условно разделить рынок однокомнатных квартир на несколько ценовых сегментов.
Старый жилой фонд: примерно 400-500 манатов за наиболее доступные варианты.
Старый фонд в востребованной локации или с хорошим ремонтом: около 500-650 манатов, а отдельные предложения могут стоить еще дороже.
Новостройки массового сегмента: преимущественно 600-750 манатов.
Новые комплексы возле центра, метро и университетов: примерно 700-900 манатов и выше.
Таким образом, прогноз Вугара Оруджа о диапазоне 600-800 манатов хорошо отражает стоимость значительной части современных квартир, но не всей аренды Баку.
На рынке все еще можно найти жилье за 400-500 манатов, однако выбор таких квартир существенно меньше, а состояние дома и самого жилья обычно скромнее.
К цене квартиры прибавляется комиссия
Есть еще одна статья расходов, которую арендаторы часто замечают только при звонке по объявлению.
Во многих предложениях агентства недвижимости требуют 20-30% от месячной стоимости квартиры.
При аренде квартиры за 700 манатов комиссия в 30% составляет еще 210 манатов. Таким образом, только аренда за первый месяц вместе с оплатой услуг посредника обойдется уже в 910 манатов.
Если собственник дополнительно потребует депозит, первоначальные расходы могут приблизиться к 1,5-2 месячным платежам.
Аналогичная ситуация наблюдалась и во время предыдущего мониторинга Вести Баку по двухкомнатным квартирам. Тогда редакция обнаружила предложения от 400 до 2500 манатов в месяц, причем стоимость существенно различалась между старым фондом, обычными новостройками и премиальными комплексами.
Студенты разгоняют самый востребованный сегмент
Сезонный рост особенно сильно отражается именно на небольших квартирах.
Студенту или молодой паре обычно не нужна трех- или четырехкомнатная квартира. Основной спрос приходится на недорогие «однушки» и «двушки», особенно возле метро и учебных заведений.
Поэтому квартира за 400-450 манатов, расположенная в приемлемом районе и недалеко от транспорта, может исчезнуть с рынка значительно быстрее, чем более дорогой объект.
Есть и другая проблема.
В объявлениях нередко встречаются условия «только семье», «только девушкам» или «студенткам». Молодым мужчинам и группам студентов часть формально представленного на рынке жилья фактически недоступна.
В результате реальный выбор для конкретного арендатора оказывается значительно меньше общего числа объявлений.
Подобные ограничения Вести Баку фиксировали и при предыдущем исследовании рынка аренды двухкомнатных квартир.
Снос старых домов тоже толкает цены вверх
Вугар Орудж обращает внимание еще на один долгосрочный фактор – реализацию Генерального плана Баку до 2040 года.
Старые и аварийные здания постепенно сносятся, территории благоустраиваются, на их месте появляются новые жилые комплексы.
С одной стороны, город получает более современное жилье.
С другой – сокращается количество сравнительно дешевых квартир в старом фонде.
Если на месте старой пятиэтажки появляется современный жилой комплекс, новая квартира уже выходит на рынок аренды совершенно по другой цене.
Таким образом, Баку постепенно теряет часть своего наиболее доступного арендного фонда.
Метро может изменить карту цен
На стоимость жилья в ближайшие месяцы могут повлиять и изменения в работе Бакинского метрополитена.
По словам Оруджа, процесс разделения линий и изменения транспортных маршрутов способен перераспределить спрос между районами.
Эксперт допускает, что в зоне между станциями «Низами» и «28 Мая» привлекательность отдельных локаций для арендаторов может временно снизиться, что потенциально способно оказать давление на цены.
Одновременно могут выиграть районы, откуда студентам и работающим жителям будет проще добираться до места назначения без дополнительных пересадок.
Особенно важным фактором остается близость не просто к станции метро, а к удобной линии и прямому маршруту.
Осенью рынок успокоится. Цены – не обязательно
Главный вопрос для арендаторов – стоит ли переждать сентябрь в надежде, что квартиры снова подешевеют.
Опыт последних лет показывает, что снижение спроса не всегда означает возвращение к прежним ценам.
К октябрю выбор становится спокойнее, количество желающих снять квартиру одновременно сокращается, а торг с собственником может стать проще.
Однако новая ставка, установленная в период августовского и сентябрьского ажиотажа, нередко остается.
Именно поэтому ежегодный сезонный скачок постепенно превращается в постоянное подорожание рынка.
Для человека, ищущего сегодня обычную однокомнатную квартиру в Баку, реальность выглядит примерно так: 400-500 манатов – еще возможно, 600-700 манатов – уже массовый рынок, 800-900 манатов – нормальная цена для хорошей новостройки в востребованной локации.
И если нынешняя тенденция сохранится, то через несколько лет сегодняшние 600-700 манатов могут восприниматься так же, как еще недавно воспринимались 400-500.
Вести Баку