Вести Баку
Вести Баку изучили актуальные предложения по Баку и выяснили, сколько стоит жилье в старом фонде и новостройках пяти районов столицы
В июне 2026 года стоимость аренды жилья в Азербайджане выросла на 7,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Об этом говорится в обзоре денежно-кредитной политики Центрального банка.
В годовом отчете ЦБ о финансовой стабильности за 2025 год также отмечалось, что месячная стоимость половины выставленных в аренду квартир превышала 1000 манатов. Однако этот показатель охватывает жилье разной площади и категории – от небольших квартир на окраинах до просторных объектов в центре и премиальных жилых комплексах.
Чтобы понять, с какими ценами сталкивается обычный арендатор, Вести Баку изучили актуальные предложения двухкомнатных квартир на по состоянию на 18 августа.
В выборку включались объявления о помесячной и долгосрочной аренде. Посуточные предложения, которые нередко появляются среди результатов поиска с ценами 50-150 манатов, не учитывались.
Цены в объявлениях являются запросами собственников и посредников, а не окончательной стоимостью заключенных договоров. Объекты могут быть сняты с публикации, сданы или повторно размещены по другой цене.
Ясамальский район: от 500 до 1600 манатов
Ясамальский район остается одним из главных направлений студенческого спроса благодаря близости Бакинского государственного университета, Азербайджанского технического университета, Университета архитектуры и строительства и других учебных заведений.
Двухкомнатные квартиры в старом жилом фонде здесь в основном предлагаются за 500-750 манатов в месяц.
Например, двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров на улице Акима Аббасова, недалеко от проспекта Метбуат, выставлена за 600 манатов. Владелец указывает, что квартира расположена рядом с университетами и предлагается семье либо студенткам.
При этом, двухкомнатную квартиру площадью 70 квадратных метров в старом фонде Нового Ясамала, недалеко от станции метро «Иншаатчылар», также предлагали за 600 манатов.
В новостройках диапазон значительно шире. Возле «Иншаатчылар» встречаются предложения за 600-850 манатов, тогда как рядом с «Эльмляр Академиясы» двухкомнатные квартиры стоят от 900-1000 манатов до 1600 манатов.
В частности, квартира площадью 70 квадратных метров на улице Захида Халилова выставлялась за 1600 манатов.
Таким образом, близость к университету и метро может увеличивать стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке почти вдвое по сравнению с Новым Ясамалом.
Насиминский район: возле «28 Мая» цена превышает 1000 манатов
В Насиминском районе наиболее высокий спрос формируется вокруг станций «28 Мая», «Гянджлик» и медицинских университетов.
Двухкомнатные квартиры в старом фонде центральной части района предлагаются примерно за 750-850 манатов. Например, квартира площадью 60 квадратных метров возле «28 Мая» размещалась на Bina.az за 799 манатов, а другой объект площадью 50 квадратных метров в Насиминском районе – за 850 манатов.
В новостройках цены чаще начинаются с 800 манатов и достигают 1200-1300 манатов. Двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров возле «28 Мая» предлагалась за 1200 манатов.
Премиальный сегмент стоит значительно дороже. Например, двухкомнатная квартира площадью 85 квадратных метров в TAC Residence была выставлена за 2500 манатов в месяц. Такие объекты не отражают стоимость массовой аренды, но увеличивают общий ценовой показатель по району.
Наримановский район: старый фонд от 400 манатов, новостройки – до 1200
Наримановский район демонстрирует один из самых заметных разрывов между старым и новым жилым фондом.
На Bina.az двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров рядом со станцией метро «Нариман Нариманов» предлагалась за 400 манатов. Однако другие квартиры в старых зданиях того же района выставлялись уже за 650-700 манатов.
В новостройках рабочий диапазон составляет примерно 650-1200 манатов. Так, двухкомнатная квартира площадью 70 квадратных метров была выставлена за 700 манатов, а квартира площадью 60 квадратных метров в районе «Чапаево» – за 1100 манатов.
На момент написания материала, двухкомнатные квартиры возле метро «Нариман Нариманов» предлагались за 650, 850 и 1200 манатов в зависимости от площади, ремонта и конкретного жилого комплекса.
Таким образом, обозначение «Наримановский район» само по себе мало говорит о цене. Квартира в старой пятиэтажке и жилье в новом комплексе могут отличаться по стоимости в два-три раза, хотя находятся в нескольких кварталах друг от друга.
Хатаинский район: 400 манатов на окраине и более 1000 возле метро
Хатаинский район слишком велик, чтобы говорить о единой ставке аренды. Цены в старых домах на Гянджинском проспекте, в Ахмедлы и Кёхня Гюнешли заметно отличаются от стоимости жилья возле станции «Шах Исмаил Хатаи» и в Белом городе.
Двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров в Кёхня Гюнешли, в 10-15 минутах от станции «Ахмедлы», предлагалась за 400 манатов. На Bina.az квартиры в старом фонде Хатаинского района площадью 50-70 квадратных метров выставлялись за 500-550 манатов.
Возле станции «Шах Исмаил Хатаи» ситуация другая. Двухкомнатные квартиры в новостройках стоят преимущественно 800-1200 манатов. Например, квартира площадью 58 квадратных метров предлагалась за 950 манатов, а объекты площадью 70-86 квадратных метров – за 900-1200 манатов.
Следовательно, переезд из старого фонда в новостройку ближе к центру района может увеличить ежемесячные расходы на 400-700 манатов.
Сабаильский район: самый широкий разброс цен
Наиболее сложная картина наблюдается в Сабаильском районе, который включает как Байыл и отдельные менее дорогие кварталы, так и исторический центр, площадь Фонтанов, «Сахил» и премиальные комплексы у моря.
Двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров в минуте ходьбы от площади Фонтанов была выставлена за 650 манатов. Это сравнительно низкая цена для центра, поэтому подобные предложения могут быстро исчезать с рынка.
Двухкомнатные квартиры в старом фонде возле «Сахил» предлагались за 900-1700 манатов. Стоимость зависит от состояния здания, ремонта, площади и расположения относительно бульвара и центральных улиц.
В новостройках Сабаильского района диапазон начинается примерно с 700-1100 манатов в Байыле и достигает 1300-2000 манатов возле «Сахил». Например, квартира площадью 80 квадратных метров рядом с метро «Сахил» предлагалась за 1600 манатов, а объект площадью 95 квадратных метров – за 2000 манатов.
Премиальные комплексы могут стоить еще дороже. Однако такие предложения правильнее рассматривать отдельно от массового рынка.
Сколько придется заплатить при заселении
Указанная в объявлении месячная ставка – не всегда полная сумма первоначальных расходов.
Во многих изученных предложениях посредники требуют комиссию в размере 20-30% месячной аренды. Например, при стоимости квартиры 600 манатов комиссия может составить еще 120-180 манатов. Следовательно, только первый месяц проживания вместе с услугами агента обойдется в 720-780 манатов.
При аренде квартиры за 1000 манатов первоначальная сумма увеличивается до 1200-1300 манатов. Если собственник дополнительно требует депозит, расходы при заселении могут приблизиться к двум месячным платежам. Коммунальные услуги также обычно оплачиваются отдельно.
Студентам доступно не каждое объявление
Формальное количество предложений не соответствует числу квартир, реально доступных каждому арендатору.
В ряде объявлений собственники указывают, что готовы сдавать жилье только семьям или студенткам. Встречаются и прямые ограничения для молодых мужчин и холостых арендаторов.
Например, квартира за 400 манатов возле станции «Нариман Нариманов» предлагалась исключительно семье, а в объявлении о квартире в Ясамальском районе собственник согласился рассматривать семью или студенток.
В результате молодые мужчины и группы студентов вынуждены выбирать из меньшего числа квартир либо соглашаться на более дорогие варианты.
Где цены могут вырасти осенью
Председатель правления Азербайджанского общества оценщиков Вугар Орудж ожидает наиболее заметного роста аренды в Насиминском, Ясамальском, Наримановском, Сабаильском и Хатаинском районах, где расположены университеты и основные транспортные узлы.
Дополнительным фактором станет приостановка движения поездов между станциями «28 Мая» и «Низами» на срок до 11 месяцев. Изменение привычных маршрутов может повысить спрос на жилье, откуда до университетов можно добраться без пересадок – пешком, на прямом автобусе или по доступной линии метро.
Наиболее чувствительными к этому фактору могут оказаться районы возле «Эльмляр Академиясы», «Иншаатчылар», «Гянджлик», «Нариман Нариманов», «28 Мая» и других крупных транспортных узлов.
После завершения сезонного наплыва студентов рынок, вероятно, стабилизируется. Однако это не обязательно приведет к снижению ставок. Скорее, цены закрепятся на новом уровне, а темпы их роста замедлятся.
Вести Баку