Вести Баку
На фоне общего роста цен в стране всё чаще обсуждается стремительное подорожание жилья.
Сегодня большинство строительных компаний в столице реализуют так называемые «пилотные проекты» – старые дома сносятся, а на их месте возводятся многоэтажные здания. При этом застройщики не платят дополнительно за землю, что вызывает главный вопрос: почему новые квартиры стоят в разы дороже прежних?
Как передает Вести Баку, экономист, директор ООО «Opera Group» Фирдовси Халилов в комментарии Pravda.az заявил, что решающим фактором является вовсе не прямой строительный расход.
По его словам, одной из ключевых причин стало сокращение разрешённых коэффициентов застройки.
Если раньше на одном гектаре могли строить до 80 тысяч квадратных метров жилья, то теперь разрешённый объём ограничен примерно 20–25 тысячами. Это резко снижает экономическую эффективность проектов.
Дополнительное давление создаёт и изменение качества строительства.
Ранее дома возводились дешевле – часть работ выполнялась неофициально, материалы закупались по бартеру, а налоговая нагрузка была ниже.
Сегодня строительство ведётся официально, используются более дорогие фасады, современные лифты и сертифицированные материалы, что увеличило себестоимость примерно до 700–750 манатов за квадратный метр.
Однако даже это не объясняет рост цен до 3-4 тысяч манатов за квадрат.
Главные факторы – налоги, земля и кредиты.
Эксперт отметил, что раньше действовал упрощённый налоговый режим, а теперь застройщики платят около 20% налога на прибыль плюс 18% НДС, что кратно увеличивает нагрузку.
Сильно выросла и стоимость земли – с десятков до примерно тысячи манатов за квадратный метр.
Дополнительным ударом стали дорогие кредиты: если ранее бизнес-займы выдавались под 10-11% годовых, то сегодня даже 19–20% считаются «мягкими» условиями.
При этом сроки получения разрешений на строительство увеличились с нескольких месяцев до двух-четырёх лет, в течение которых застройщик продолжает нести расходы.
По оценкам Халилова, себестоимость квадратного метра в центральных районах Баку уже достигает 2500-3500 манатов, а продажи идут медленно из-за падения покупательной способности.
Экономист подчёркивает:
главная проблема не в самом росте цен на недвижимость, а в том, что реальные доходы населения почти не увеличиваются с 2015–2016 годов.
В результате разрыв между стоимостью жилья и возможностями граждан стремительно растёт.
Выход он видит в улучшении инвестиционного климата и смягчении налоговой политики, чтобы стимулировать бизнес-активность и экономический рост.
«Цена недвижимости – это следствие, а не причина», – резюмировал эксперт.