Редакция Вести Баку
В Баку научились строить многоэтажные здания, но так и не научились строить полноценные жилые районы.
Покупателю предлагают квартиру за 250 тысяч манатов. За эти деньги он получает стены, окна, лифт – иногда еще мрамор в подъезде и охранника у шлагбаума.
И 250 тысяч манатов – это уже не цена элитного пентхауса. Для Баку это фактически стартовая планка за обычную двухкомнатную квартиру в современной новостройке.
В более удачном районе, с ремонтом и документами, стоимость легко уходит значительно выше. Поэтому речь идет не о капризах богатых покупателей, а о базовом жилье, за которое семья отдает огромные деньги, но зачастую не получает даже минимально необходимой городской инфраструктуры.
Но школа для его ребенка уже переполнена, детского сада поблизости нет, автомобиль поставить негде, а единственная дорога к комплексу каждое утро превращается в пробку.
И все это застройщик называет «комфортной жизнью».
На самом деле покупателю продают не комфорт, а красиво упакованную градостроительную проблему.
Цена квартиры – частная, последствия – общественные
По данным Госкомстата, средняя номинальная зарплата в Азербайджане в январе-июне 2026 года составляла 1 174,4 маната. Квартира стоимостью 250 тысяч манатов равна примерно 213 средним месячным зарплатам, или почти 18 годам работы, если человек не потратит за это время ни одного маната на еду, одежду, лечение и содержание семьи.
При этом цены продолжают расти: во втором квартале 2026 года стоимость жилья на первичном рынке увеличилась еще на 2,6% по сравнению с предыдущим кварталом, следует из данных Государственного комитета статистики.
Но чем дороже становятся квартиры, тем меньше понятно, за что именно платит покупатель.
За квартиру – да. За нормальный район – нет.
Застройщик получает прибыль с каждого проданного квадратного метра. Но дополнительные машины выезжают на уже перегруженные улицы. Новые дети идут в старые школы.
Тысячи жильцов пользуются существующими поликлиниками, автобусами, инженерными сетями и общественными пространствами, которые изначально не были рассчитаны на такое население.
После продажи последней квартиры строительная компания завершает проект. Для города же проблемы только начинаются.
Требуются новые дороги, развязки, автобусные маршруты, школы, детские сады, водопроводные и канализационные мощности. И все это приходится создавать государству за счет бюджета – то есть за счет средств, которые могли быть направлены на другие районы и другие общественные нужды.
Получается идеальная бизнес-модель: прибыль приватизируется, а расходы перекладываются на общество.
Тысяча квартир – это не просто тысяча дверей
Каждая новая многоэтажка – это не только бетон и стекло.
Тысяча квартир могут означать несколько тысяч новых жителей, сотни детей и сотни дополнительных автомобилей. Эти люди должны где-то учиться, лечиться, гулять, парковаться и пользоваться общественным транспортом.
Однако в Баку жилой комплекс нередко проектируется так, словно его будущие обитатели не будут выходить из квартир.
На рекламных изображениях вокруг здания растут деревья, дети играют на просторной площадке, а по пустой улице спокойно едет один автомобиль.
После завершения строительства оказывается, что деревья помещались только в компьютерной визуализации, детская площадка зажата между башнями, а двор фактически превращен в парковку.
Даже Государственные градостроительные нормы предусматривают размещение в жилых зонах социальных и культурно-бытовых объектов, гаражей, автомобильных стоянок, зеленых зон и площадок. Эти элементы прямо учитываются и при определении допустимой плотности застройки.
То есть проблема не в отсутствии понимания того, каким должен быть жилой район. Проблема в том, что квадратные метры приносят немедленную прибыль, а школа, парк или широкая подъездная дорога требуют земли и денег.
Поэтому участок стараются использовать максимально выгодно: еще один корпус, еще один этаж, еще несколько десятков квартир. Каждый свободный метр, оставленный под двор или зелень, воспринимается как потерянный доход.
Но это не потерянный доход. Это цена нормальной городской жизни.
Парковка в рекламе и парковка в реальности
Особенно цинично выглядит ситуация с парковками.
Семье продают дорогую квартиру, но место для автомобиля либо вообще не предусмотрено в достаточном количестве, либо предлагается отдельно по цене еще одной небольшой квартиры. В итоге машины заполняют тротуары, подъезды, дворы и даже пути для пожарной техники.
Застройщик заработал на квартирах и попытался отдельно заработать на каждом парковочном месте. А город затем вынужден регулировать хаос, расширять дороги, устанавливать знаки, эвакуировать автомобили и выслушивать справедливое недовольство жителей.
Но куда ставить машину человеку, если при возведении 15-, 20- или 25-этажного комплекса никто не обеспечил реальное соответствие между количеством квартир, доступностью общественного транспорта и числом парковочных мест?
Нельзя сначала разрешить строительство жилой башни, а потом удивляться, что рядом возникла пробка.
Город исправляет то, что позволили построить
Баку уже имеет утвержденный до 2040 года Генеральный план. Его официально заявленная цель – формирование комфортной, современной и инклюзивной городской среды, развитие транспорта, зеленых пространств и общественных центров.
Но Генплан не должен существовать отдельно от строительных разрешений.
Если в одном документе город обещает зеленые коридоры, удобный транспорт и новые общественные пространства, а на конкретном участке разрешает застройку почти каждого свободного метра, побеждает не Генплан. Побеждает очередная башня.
Нельзя бесконечно уплотнять районы, а затем за государственные деньги героически расширять дороги и строить школы там, где землю уже заняли жилые и коммерческие здания.
Государство сначала разрешает создать нагрузку, а потом платит за ее устранение.
Это не развитие города. Это дорогостоящее исправление последствий плохого градостроительного решения.
Застройщик должен платить за созданную им нагрузку
Необходимо изменить сам принцип выдачи разрешений.
Строительная компания должна получать право на крупный жилой проект только после оценки того, сколько новых жителей, автомобилей и школьников появится в этом районе.
Если существующая инфраструктура не справляется, застройщик обязан участвовать в ее расширении.
Речь может идти о нескольких обязательных условиях:
- финансировании строительства или расширения школы и детского сада;
- создании подъездных дорог и безопасных пешеходных переходов;
- достаточном количестве парковочных мест;
- подключении комплекса к транспортной сети;
- сохранении реальной, а не нарисованной зеленой территории;
- внесении инфраструктурного платежа за каждую квартиру или квадратный метр;
- запрете на ввод здания в эксплуатацию до выполнения этих обязательств.
Инфраструктура не должна оставаться обещанием из рекламного буклета. Обязательства застройщика должны быть опубликованы до начала продаж: сколько будет квартир, парковочных мест, деревьев, детских площадок и мест в ближайших школах.
Покупатель должен видеть не только план кухни, но и план своей будущей жизни.
За 250 тысяч манатов имеют право требовать город
Квартира – это не изолированная бетонная коробка. Ее реальная стоимость определяется не золотистым фасадом и названием комплекса на английском языке, а тем, может ли ребенок дойти до школы, приедет ли скорая помощь, есть ли место для прогулки и сколько времени потребуется утром, чтобы выехать со двора.
Сегодня многие семьи платят огромные деньги за жилье, а затем еще раз расплачиваются за ошибки застройщика – временем, нервами, платными школами, частными детскими садами, такси и ежедневными пробками.
Застройщик не имеет права продавать только квадратные метры, оставляя государству обязанность построить вокруг них город.
Если компания получает сотни миллионов манатов от большого жилого комплекса, она должна участвовать и в финансировании последствий, которые этот комплекс создает.
Иначе это не жилищное строительство.
Это продажа частной прибыли под государственную гарантию того, что дороги, школы и транспорт когда-нибудь оплатит кто-то другой.
Вести Баку