Вести Баку
Эксперты называют ноябрь и февраль наиболее подходящими месяцами для покупки жилья из-за снижения активности на рынке.
Однако реалии Азербайджана показывают: сезонное затишье ещё не означает падения цен, а несколько месяцев ожидания могут обернуться новым подорожанием.
Как передают Вести Баку, председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж в беседе с Yenisabah.az заявил, что покупателю, приобретающему квартиру для собственного проживания, не обязательно ждать определённого месяца.
По его словам, активность на рынке обычно снижается в ноябре, феврале, а также летом – до начала августа. В такие периоды после тщательного поиска можно найти более выгодное предложение. Эксперт советует изучать рынок в течение двух–четырёх месяцев и лишь затем принимать решение.
Но насколько эта рекомендация соответствует нынешней ситуации?
Цены за год выросли до 12,4%
По данным Государственного комитета статистики, во втором квартале 2026 года жильё в Азербайджане подорожало ещё на 1,6% по сравнению с первым кварталом.
В годовом выражении общий индекс цен вырос на 8,6%. При этом квартиры на первичном рынке подорожали на 12,4%, а на вторичном – на 8,6%.
За первое полугодие цены на жильё увеличились в среднем на 8,4%, в том числе в новостройках – на 12,7%.
Для сравнения: средняя номинальная зарплата в стране за тот же период выросла на 7% – до 1 174,4 маната.
Таким образом, стоимость квартир продолжает расти быстрее доходов населения. Это означает, что ожидание более спокойного месяца может помочь добиться уступки от конкретного продавца, но не гарантирует снижения среднерыночной цены.
Сколько сегодня стоит квартира в Баку
Согласно июльскому обзору Палаты оценщиков Азербайджана, медианная стоимость квадратного метра в бакинских новостройках достигла 2 812,5 маната. Только за июль показатель вырос на 1,7%.
На вторичном рынке квадратный метр стоил в среднем 2 616,7 маната. За месяц здесь было зафиксировано небольшое снижение – на 0,2%, однако по сравнению с декабрём 2025 года цены оставались выше на 3,8%.
При таких расценках квартира площадью 70 квадратных метров обходится примерно:
- в новостройке – в 196 900 манатов;
- на вторичном рынке – в 183 200 манатов.
Если человек со средней зарплатой в 1 174,4 маната будет откладывать весь доход, не расходуя деньги ни на питание, ни на аренду, ни на другие нужды, ему потребуется около 13-14 лет, чтобы накопить на такую квартиру.
Разрыв между районами остаётся значительным. В июле медианная стоимость квадратного метра составляла около 3 167 манатов в Сабаильском районе, 3 097 манатов – в Наримановском и 3 040 манатов – в Насиминском. В Ясамальском районе показатель находился на уровне 2 813 манатов, в Хатаинском – 2 649 манатов.
За пределами центральной части агломерации цены ниже: около 1 900 манатов за квадратный метр в Абшероне и 1 818 манатов – в Сумгайыте.
Ипотека решает проблему лишь частично
Обычная ипотека за счёт средств Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда предусматривает кредит на сумму до 150 тыс. манатов. У ряда банков минимальная ставка начинается от 7% годовых, а максимальный срок достигает 25 лет.
Ежемесячный платёж по кредиту в 150 тыс. манатов на 25 лет при ставке 7% составит приблизительно 1 060 манатов – почти всю среднюю зарплату по стране.
Кроме того, при покупке 70-метровой квартиры по нынешней медианной цене покупателю потребуется как минимум около 47 тыс. манатов собственных средств для новостройки или 33 тыс. манатов для квартиры на вторичном рынке.
И это без учёта расходов на оформление, страхование, ремонт и возможной разницы между ценой продавца и банковской оценкой недвижимости.
Можно ли получить скидку
По расчётам Палаты оценщиков, возможный дисконт при продаже квартиры в новостройке составляет около 6,6-6,8%, а на вторичном рынке – 5,4-5,6%.
Именно здесь сезонное снижение активности действительно может сыграть в пользу покупателя. В ноябре, феврале или в разгар лета продавец, которому срочно нужны деньги, может согласиться на торг.
Однако ликвидные квартиры долго на рынке не задерживаются. Оценочный срок продажи жилья в новостройках составляет 11-15 дней, на вторичном рынке – 16-23 дня. Поэтому хорошее предложение может исчезнуть раньше, чем покупатель завершит многомесячное наблюдение за ценами.
Ждать или покупать
В нынешних условиях ориентироваться только на календарь не стоит. Если квартира приобретается для проживания, у покупателя есть необходимая сумма, а ежемесячный ипотечный платёж не превышает безопасную долю семейного дохода, откладывать сделку ради ноября или февраля может быть невыгодно.
Ждать имеет смысл в трёх случаях: если собственных средств недостаточно, ипотечный платёж окажется чрезмерным или продавец отказывается от разумного торга.
Главным критерием должен быть не месяц покупки, а цена конкретной квартиры, её юридическая чистота, наличие выписки из государственного реестра, состояние дома и реальная финансовая нагрузка на семью.
На растущем рынке удачно найденная квартира со скидкой может оказаться выгоднее, чем неопределённое ожидание общего снижения цен.
Вести Баку