Вести Баку
Рынок новостроек в районах метро «Гянджлик» и «Нариман Нариманов» окончательно вышел на новый ценовой уровень.
Если раньше покупатели ориентировались на варианты без ремонта как на более доступный вход, то сегодня этот сегмент фактически перестал быть «дешевым».
Актуальные объявления показывают, что двухкомнатные квартиры «под маяк» в этих районах в большинстве случаев продаются в диапазоне 200–270 тысяч манатов. Ликвидные варианты – с нормальной площадью и этажом – чаще всего находятся ближе к 230–260 тысячам.
При этом формально на рынке остаются предложения дешевле 100 тысяч манатов, однако почти всегда речь идет о крайних этажах, небольших площадях или домах с низкой ликвидностью.
Такие варианты не задают рынок, а лишь создают ощущение, что доступное жилье все еще существует.
Как показывает анализ Вести Баку, основной же массив предложений в данном районе Баку выглядит иначе. Квартиры площадью 70-90 квадратных метров стабильно выставляются за 205–260 тысяч манатов.
Более крупные «двушки» – 90–120 квадратов – уже выходят за 300 тысяч даже без ремонта.
На этом фоне сегмент квартир с ремонтом смещается еще выше. Здесь реальные сделки чаще всего начинаются от 230–250 тысяч манатов и уходят к 280 тысячам и выше в зависимости от дома и качества отделки.
Фактически рынок перестал четко делиться на «с ремонтом» и «без». Разница сохраняется, но уже не является принципиальной: экономия в 20–40 тысяч манатов за «под маяк» все чаще воспринимается как временная – с учетом затрат на ремонт, которые быстро сокращают этот разрыв.
Если пересчитать стоимость квадратного метра, картина становится еще более показательной. Даже без ремонта цены держатся на уровне около 3-4 тысяч манатов за квадрат, а в новых комплексах приближаются к 4,5 тысячам. С ремонтом – еще выше.
Гянджлик в этой динамике выглядит чуть мягче: здесь все еще встречаются варианты в диапазоне 175–230 тысяч манатов за 60–75 квадратов. Однако и здесь ликвидные объекты быстро переходят в сегмент 250 тысяч и выше. В Нариманове рынок уже жестче: здесь планка фактически сместилась вверх и закрепилась.
Главное изменение – не просто рост цен, а смена самой логики рынка. Дешевый сегмент перестал быть ориентиром. Он либо исчез, либо остался в виде неликвидных предложений, которые не отражают реальную ситуацию.
В результате формируется новая планка: двухкомнатная квартира у метро в этих районах больше не воспринимается как доступный вариант.
Даже базовый уровень без ремонта уже находится в ценовой категории, которая еще недавно считалась верхней границей рынка.
Вести Баку