Вести Баку
Апрельские ливни ударили не только по дорогам и дворам, но и по рынку жилья.
После подтоплений в Баку и на Абшероне спрос начал смещаться: теперь покупателей все меньше интересует «красивый дом», если он стоит в месте, где после сильного дождя вода заходит во двор и в комнаты.
По оценке эксперта по недвижимости Эльнура Фарзалиева, подешеветь могут прежде всего дома и участки именно в тех районах, которые уже показали себя как проблемные во время недавних осадков.
Речь, по его словам, не идет о падении цен по всему рынку. Общий тренд пока остается прежним: жилье в целом дорогое, покупательская способность снижена, а доступность ипотеки и покупки за наличные стала хуже на фоне роста цен.
Но внутри этого общего рынка уже появляется четкое разделение: безопасные локации и территории, где риск подтоплений стал слишком очевидным, чтобы его игнорировать.
После ливней под особым вниманием оказались Масазыр, Хырдалан, окрестности Локбатана, Раманы, Забрат и другие участки, где есть проблемы с ливневой инфраструктурой, канализацией или сам рельеф работает против домовладельцев.
В таких местах, как считает эксперт, на рынок может выйти больше объектов на продажу, а цены - просесть из-за страха новых подтоплений и уже нанесенного ущерба.
Причина проста: вода бьет не только по стенам и полу. Она бьет по ликвидности. Если дом уже стоял в воде, покупатель понимает, что речь может идти не просто о косметическом ремонте, а о сырости, запахе, трещинах, проблемах с основанием и постоянном риске повторения той же ситуации при следующих сильных дождях.
Особенно уязвимы дома, построенные быстро и дешево, без нормальной инженерной подготовки участка.
Отдельная проблема - дома, построенные там, где строить вообще не следовало. Отмечается, что часть подтопленных территорий связана не только с отсутствием нормальной канализации, но и с застройкой на бывших низинах, возле старых водосборных зон, поверх коллекторов или рядом с коммуникациями.
Эксперт прямо советует перед покупкой частного дома или земли смотреть не только на цену, но и на документы, назначение земли и наличие официальной выписки. Если участок оформлен под жилую застройку по правилам, риски ниже.
Если же речь идет о земле другого назначения или о доме без нормального статуса, опасность резко возрастает.
На рынке это уже меняет поведение покупателей. После ливней люди фактически получили неофициальную карту риска: стало видно, какие районы уязвимы, а какие перенесли непогоду спокойнее.
И теперь для части покупателей вопрос стоит уже не так: «какой ремонт?» - а так: «затапливает ли этот район вообще?»
При этом в более дорогих и престижных локациях эффект будет слабее. Даже если где-то рядом были затоплены дороги, это еще не означает автоматического падения цен на весь массив жилья.
Но психологический фактор тоже работает: один сильный ливень может не обрушить цену, а вот серия таких эпизодов меняет отношение покупателей и заставляет искать более высокие и безопасные участки.
Еще один болезненный вопрос - ответственность. По словам эксперта, масштабы проблемы слишком велики, чтобы объяснять все только ошибками самих жителей.
Если в Баку и на Абшероне насчитываются сотни тысяч домов без полноценного оформления, а часть из них появляется в заведомо проблемных местах, значит, вопрос надо задавать не только владельцам, но и тем структурам, которые годами закрывали глаза на такую застройку.
Именно поэтому нынешние ливни стали для рынка не просто погодным эпизодом. Они показали, что в Баку жилье теперь будут оценивать не только по квадратным метрам и району, но и по тому, выдержит ли дом следующий сильный дождь.
Вести Баку