Вести Баку
Квартира стоимостью 220 тысяч манатов при сдаче за 800 манатов в месяц приносит 9600 манатов в год.
Это около 4,4% от цены покупки, а простой срок окупаемости составляет почти 23 года - ещё до расходов на ремонт, налогов и периодов без жильцов.
Как сообщают Вести Баку со ссылкой на Globalinfo.az, эксперт по недвижимости Эльнур Азадов считает, что при оценке такой инвестиции необходимо учитывать не только арендную плату, но и все затраты собственника.
По его оценке, возврат вложений примерно за 10 лет - один из ориентиров привлекательности недвижимости. Срок 10-15 лет он называет условно приемлемым.
Более длительная окупаемость может быть оправданна особенностями объекта: редкостью предложения, исторической ценностью или другими преимуществами.
Сколько остаётся от аренды
В примере с квартирой за 220 тысяч манатов расчёт выглядит так:
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Аренда за месяц | 800 манатов |
| Доход за 12 месяцев | 9600 манатов |
| Доход за 11 месяцев, если месяц квартира пустует | 8800 манатов |
| Доходность до расходов при постоянной сдаче | 4,36% годовых |
| Простой срок окупаемости без расходов | 22,9 года |
Если квартира ежегодно простаивает хотя бы один месяц, доходность до остальных расходов снижается до 4%, а простой срок возврата вложений увеличивается до 25 лет.
Такая окупаемость показывает, за сколько лет арендные поступления сравняются с ценой покупки. При этом сама квартира остаётся активом, который собственник может продать.
Ремонт и износ уменьшают прибыль
Азадов подчеркнул, что собственнику необходимо закладывать расходы на содержание квартиры, текущий и капитальный ремонт, а также налоговые платежи.
По его словам, арендаторы коммерческих помещений нередко самостоятельно вкладываются в ремонт под свой бизнес. В случае жилья, особенно экономкласса, рассчитывать на подобные вложения обычно не приходится.
Квартира при этом изнашивается: мебель, техника и отделка требуют обновления. Поэтому 800 манатов арендной платы нельзя автоматически считать 800 манатами чистой прибыли.
Почему квартиры всё равно покупают под сдачу
Инвесторы рассчитывают не только на аренду, но и на увеличение стоимости недвижимости.
По оценке Азадова, в последние пять-шесть лет цены на недвижимость росли в среднем на 10-12% в год и более. Он связывает с этим интерес к ипотеке со стороны покупателей, которым квартира нужна именно как инвестиция.
Эксперт отметил, что при ипотечной ставке от 8% и более быстром росте стоимости жилья такая стратегия может выглядеть привлекательной. Однако приведённые им оценки прошлой динамики не гарантируют аналогичного подорожания в будущем.
Кроме того, сравнения ставки по кредиту и роста цены квартиры недостаточно: необходимо отдельно рассчитывать первоначальный взнос, ежемесячный платёж и сумму, которая останется от аренды после расходов.
Для квартиры за 220 тысяч манатов с арендой 800 манатов основной вопрос - устраивает ли покупателя доходность около 4,4% до расходов.
Всё, что связано с будущим подорожанием жилья, представляет собой дополнительный, заранее не гарантированный результат инвестиции.
Вести Баку