В столице Азербайджана значительная часть рынка аренды действует в тени. Тысячи жителей снимают квартиры без официальных договоров, полагаясь лишь на устные соглашения с арендодателями. Хотя такая практика распространена, юристы предупреждают: она несёт серьёзные правовые, финансовые и социальные риски.
Что говорит закон
По словам юриста Вусала Джафарова, согласно законодательству Азербайджана налоги с доходов от аренды обязан платить в первую очередь арендодатель, если иное не предусмотрено договором. Статья 406 Гражданского кодекса допускает заключение договоров аренды в письменной, устной или даже подразумеваемой форме — например, при передаче ключей и начале выплат. Конституционный суд в решениях 2023 и 2025 годов подтвердил этот принцип, подчеркнув, что свобода договора остаётся основой гражданского права.
Формально устная сделка не является недействительной. Но на практике она оставляет и арендатора, и владельца квартиры уязвимыми в случае спора.
Почему избегают договоров
Главная причина, объясняет Джафаров, — уклонение от налогов.
«Арендодатели обязаны платить налог с дохода от сдачи жилья. Без письменного договора это обязательство часто игнорируется», — отметил юрист.
Однако отказ от документов имеет последствия. Письменный договор необходим для закрепления суммы аренды, сроков платежей, обязанностей по оплате коммунальных услуг и компенсации за возможный ущерб. Без этого арендаторы рискуют внезапным выселением, произвольным повышением арендной платы или невозможностью доказать свои права в случае конфликта.
Риски для обеих сторон
Для арендаторов: отсутствие юридической гарантии проживания, сложности с возвратом депозита, риск потери аванса.
Для арендодателей: невозможность доказать условия в споре, риск неоплаты коммунальных услуг или ущерба, а также возможная ответственность за неуплату налогов.
Система на неформальности
Распространённая практика «теневой аренды» отражает более глубокие проблемы: слабый контроль за соблюдением жилищного законодательства, высокий спрос на доступное жильё и нежелание владельцев декларировать доходы. Эксперты считают, что без ужесточения надзора и создания стимулов для заключения легальных договоров теневая экономика и дальше будет доминировать на рынке жилья Азербайджана.