Недавним указом главы государства был увеличен уставный капитал Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) — учреждения, реализующего государственные программы льготного и социального жилищного кредитования.
В результате фонд получил из государственного бюджета дополнительные 85 миллионов манатов, предназначенные для расширения программ долгосрочной ипотеки, социального кредитования, а также аренды жилья с правом последующего выкупа.
Напомним, что предыдущим указом, подписанным в октябре прошлого года, собственные средства фонда уже были увеличены на 87 миллионов манатов и превысили 1 миллиард 68 тысяч манатов. После нынешнего повышения уставный капитал АИКГФ достиг 1 миллиарда 153 миллионов 400 тысяч манатов.
Как отмечает депутат и экономический эксперт Вугар Байрамов, ежегодное дополнительное финансирование из бюджета значительно расширяет возможности фонда в обеспечении граждан доступным жильем на выгодных условиях:
«Поскольку бюджетные средства направляются на поддержку программ социального и льготного жилищного кредитования, увеличение уставного капитала фонда фактически означает расширение его финансовых возможностей и, как следствие, охват этой поддержкой еще большего числа граждан».
По словам парламентария, перспективы развития льготного кредитования напрямую связаны с объемом собственных средств фонда: «С начала своей деятельности Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд оформил уже 51 778 ипотечных кредитов, а общий объем долгосрочных займов на приобретение жилья превысил 3 млрд 249 млн манатов. Очевидно, что практика ежегодного увеличения уставного капитала фонда стала системной, и чем выше этот показатель, тем шире круг граждан, получающих возможность приобрести жилье на льготных условиях».
Рост уставного капитала фонда, безусловно, способствует укреплению системы государственного ипотечного кредитования, поскольку часть этих средств действительно направляется на выдачу льготных займов, поясняет юрист и финансист Акрам Гасанов.
«Разумеется, не все собственные средства фонда идут исключительно на финансирование ипотеки, — отмечает эксперт. — Уставной капитал любой организации используется как для реализации основной деятельности, так и для покрытия внутренних расходов — включая заработную плату, административные издержки и прочие операционные потребности. Более того, не все средства подлежат обязательному и немедленному использованию. Фонд самостоятельно определяет лимиты ипотечного кредитования для аффилированных банков — с учетом их масштаба, финансовой устойчивости и качества активов».
В случаях, когда заемщик не выполняет свои обязательства, приобретенная в кредит недвижимость подлежит реализации, что также позволяет компенсировать затраты и снижает риски невозврата. Эксперт также напоминает, что ипотечные кредиты в Азербайджане предоставляются не только за счет средств фонда, но и напрямую коммерческими банками. При этом условия во втором случае, как правило, менее льготные: процентные ставки выше, а требования к заемщикам — более строгие.
С этой точки зрения ипотечные продукты фонда пользуются устойчивым спросом. Однако в данном случае речь идет не столько о всеобщей доступности государственных ипотечных инструментов, сколько об их адресной направленности — на социально уязвимые и приоритетные категории граждан.
Кредиты Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда предоставляются не всем желающим, а определенным группам населения. Прежде всего — это молодые семьи, а также лица, занятые в ряде социально значимых сфер или обладающие особым статусом. Среди них — члены семей шехидов, национальные герои и герои Отечественной войны, вынужденные переселенцы, государственные служащие, преподаватели государственных общеобразовательных школ, работники науки, спортсмены, журналисты и военнослужащие.
Льготная и социальная ипотека идут в связке с бюджетным финансированием и проектами строительства социального жилья по линии Государственного агентства строительства. Получить ипотеку на условиях фонда можно под 4% и 8% годовых, максимальная сумма займа – в пределах 100 – 150 тысяч, выдаваемые от трех до 25 лет. Сумма первоначального платежа не может быть ниже 15-25% выдаваемых средств. Однако аффилированные банки учитывают собственные риски. В итоге взнос достигает 20-25%, а в некоторых случаях возрастает до 30% стоимости жилья.
Такое в целом не выгодно социальным слоям, охваченным ипотечным продуктом, и не соответствуют цели по улучшению их жилищных условий. Но это незаметно на фоне высокого спроса. Сегодня покупка квартиры в обход ипотечных продуктов воспринимается многими как финансово непреодолимое предприятие. По оценкам главы Ассоциации риелторов Эльнура Азадова, из-за устойчивого повышения цены квадратного метра долгосрочные накопительные стратегии теряют всякий смысл. Граждане не успевают собрать нужную для первоначального взноса сумму
Именно по этой причине, отмечает Эльнур Азадов, кредиты фонда играют роль важного стимула на рынке купли-продажи жилья. Менее востребованной остается схема аренды квартир с правом последующего выкупа — что, по его мнению, связано с низкой ликвидностью предлагаемого фондами жилого фонда.
«Как правило, в аренду предлагаются квартиры с большой площадью и высокой стоимостью, — поясняет эксперт. — Однако такие объекты малоинтересны потенциальным арендаторам: спросом на рынке пользуется более компактное и доступное жилье — общей площадью до 60 квадратных метров. Проблема здесь, прежде всего, в ограниченном предложении. Объемы жилищного строительства сократились, и на рынке ощущается острая нехватка бюджетных квартир».
Ранее аналитики неоднократно подчеркивали исключительное значение Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда для оживления сделок на рынке недвижимости — и текущий год не стал исключением. Согласно данным Центрального банка, с начала года объем ипотечных кредитов, выданных фондом, увеличился еще на 1,1%, превысив 230 млн манатов. Из них 67 млн манатов (789 займов) составляют льготные кредиты. При этом объем бюджетных ассигнований, поступивших в фонд, составил 42,5 млн манатов — что на 3,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
На фоне некоторой активизации государственных программ, частная ипотека, предоставляемая за счет собственных средств коммерческих банков, демонстрирует признаки застоя. Центральный банк на протяжении всего прошлого года фиксировал ужесточение условий по таким займам, в отличие от ипотек, финансируемых через государственный фонд, где параметры остались неизменными.
Как отмечается в опросах регулятора, проведенных среди финансовых организаций, ужесточение условий обусловлено сразу несколькими факторами — ростом стоимости привлеченного финансирования, усилением конкуренции, текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также капитализацией и ликвидностью самих банков.
Таким образом, аффилированные банки оформляют долгосрочные займы преимущественно на средства государственного фонда. Говоря по сути, банковское ипотечное кредитование становится частью льготных программ Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда. В сложившейся ситуации аналитики рынка и депутаты выступают за повышение лимита по льготной ипотеке с нынешних 100 тысяч до 150 тысяч манатов.
Из-за повышения цен очевидным решением становится расширение финансовых возможностей для претендентов, считает В. Байрамов: «Стоимость квадратного метра растет день ото дня, и нужно придумать, как удержать размер кредитования в приемлемых рамках. Поэтому стоит увеличить лимит по льготной ипотеке. Такие предложения звучали и в предыдущие годы, поскольку процесс удорожания квадратного метра не теряет своей актуальности».
А. Гасанов придерживается иной точки зрения: «Претензии к фонду по объему выдаваемых ипотечных кредитов считаю необоснованными, поскольку это связано с управлением рисками и соблюдением определенного баланса. При покупке недвижимости заемщик должен самостоятельно покрывать определенную часть стоимости – кредит не предназначен для полного финансирования покупки, иначе существует риск проблем с погашением долга перед банком.
Финансовые структуры исходят из логики: если человек не способен внести собственные средства, вероятно, у него отсутствуют накопления или стабильный доход, либо все заработанные средства уходят на текущие нужды. В такой ситуации сложно ожидать, что он сможет своевременно оплачивать ипотеку. Поэтому при оформлении кредита большое внимание уделяется стоимости жилья и официальным доходам клиента. Легко делать критические заявления, но в итоге долг должен быть погашен».