Ипотечное кредитование в Азербайджане растёт с 2020 года – но теперь этот рост резко замедляется.
По данным Отчёта Центрального банка о финансовой стабильности за первое полугодие 2025 года, объём ипотечных кредитов продолжает увеличиваться, однако темпы ослабли с 2023 года.
Это замедление отражает как рыночные давления, так и структурные ограничения. Цены на жильё поднялись до рекордных уровней, а средние ставки по новым ипотечным кредитам выросли. Для многих семей мечта о собственном жилье теперь кажется более недосягаемой, чем когда-либо. «Высокие цены на жильё и рост ипотечных ставок привели к ослаблению спроса», – говорится в отчёте Центрального банка. «В то же время ограниченные ресурсы Фонда ипотеки и кредитных гарантий и структура фондирования банков снижают их способность выдавать ипотеки за счёт собственного капитала».
В результате индекс доступности ипотеки в Азербайджане – показатель того, насколько легко граждане могут получить жилищный кредит – в начале 2025 года снизился ещё больше.
Армения: расширение доступа несмотря на рост издержек
Взгляд через границу показывает иную траекторию. Ипотечный рынок Армении продолжает быстро расширяться, чему способствуют активная государственная политика и налогово-бюджетные стимулы.
В 2025 году ипотечное кредитование в Армении выросло на 25,6% в годовом выражении, а общий кредитный портфель превысил 1 трлн драмов, что составляет примерно 10% ВВП.
Государственная программа возврата подоходного налога по ипотеке сейчас охватывает более 60 000 получателей, позволяя заёмщикам компенсировать часть процентных платежей.
Эти меры не оградили Армению от глобальной инфляции и роста цен на недвижимость, но смягчили удар – поддержали спрос и стимулировали банки к кредитованию.
Грузия: конкурентный рынок, умеренные риски
В Грузии ипотечный сектор остаётся относительно стабильным. Хотя ставки колеблются вокруг 6–7%, рынок выигрывает от открытой конкуренции между коммерческими банками и более лёгкого доступа для иностранных инвесторов. Соотношение ипотечных кредитов к ВВП выше, чем в Азербайджане, но расходы на обслуживание долга для большинства домохозяйств остаются управляемыми благодаря гибким условиям займов и более широким возможностям рефинансирования.
Короче говоря, система Грузии показывает то, чего не хватает Азербайджану, – диверсифицированную, ориентированную на потребителя кредитную среду, где банки конкурируют, а не ограничивают.
Вызов Азербайджана: цены растут, политика статична
Цены на жильё в Азербайджане росли быстрее заработной платы, подрывая доступность. При этом государственная поддержка ипотеки остаётся скромной и бюрократичной. Ресурсы и охват Фонда ипотеки и кредитных гарантий ограничены; он обслуживает главным образом работников государственного сектора и узкий слой заёмщиков со средним доходом.
Частные банки, стеснённые структурами фондирования и дефицитом ликвидности, выдают меньше ипотек со своих балансов. Тем временем спекулятивные инвестиции в недвижимость продолжают искажать рынок, повышая цены и вытесняя обычные семьи.
Отчёт Центрального банка указывает на парадокс: экономический рост и урбанизация подпитывают спрос на жильё, но кредитные условия не эволюционировали так, чтобы удовлетворить этот спрос устойчивым образом.
Чему может научиться Азербайджан
Адресные налоговые стимулы (модель Армении):
Возврат подоходного налога по ипотеке в Армении помогает тысячам семей войти на рынок. Подобные меры в Азербайджане – например, вычет процентов по ипотеке для покупателей первого жилья – могли бы снизить нагрузку на домохозяйства.
Реформа ипотечного фонда:
Государственному фонду требуется докапитализация и расширение критериев допуска. Более гибкая модель могла бы открыть ликвидность для банков и снизить зависимость от краткосрочного фондирования.
Борьба со спекуляцией:
Цены на недвижимость в Баку завышены из-за спекулятивных покупок. Налогообложение второй и третьей собственности или более строгая отчётность по сделкам могли бы стабилизировать рынок.
Прозрачные данные:
Регулярная публикация индексов доступности жилья и региональной статистики по кредитам улучшила бы прозрачность рынка и качество выработки политики.
Региональное расхождение
Южный Кавказ движется сразу в трёх направлениях. Армения стимулирует спрос с помощью льгот. Грузия уравновешивает рост конкуренцией. Азербайджан же рискует застрять в «середине» – где цены растут, кредит замедляется, а собственное жильё уходит всё дальше.
Если политики не внесут коррективы, описанное в отчёте Центрального банка «замедление ипотеки» может превратиться во что-то худшее: поколенческую заморозку доступного жилья.